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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/17514018105.shtml

  與此同時,據新浪樂居不完全統計,第一周開盤項目僅僅一個,第二周零開盤,第三周形勢雖然有所好轉,但開盤項目也隻有四個,整體去化率不佳,賣得最好的東方紅麓谷星辰開盤當天成交不到一半。而早在月初,本月預計將有23個項目開盤,可是到上周周末截止,前三周僅僅有五個項目開盤面市。



  "從整體來看,開發商確實有點哀鴻遍野的感覺,市場處於觀望狀態。"克而瑞長沙公司項目經理張揚這樣形容三月市場,與去年同期相比,這個三月不再是小陽春,長沙樓市倒春寒瞭。

  旭輝集團長沙公司投資主管周榮飛直言,"相比於二月而言,三月市場會有所回暖但是肯定比去年同期大幅下滑。"

  據新浪樂居新聞小調查數據顯示,81.4%認為"金三銀四"局面不會出現,12.6%的網友認為"金三銀四"局面土地貸款台中南區土地貸款會出現,還有6%的網友不置可否。

雲林林內建地貸款  "金三"恐難蒞臨



  "受房貸收緊、人民幣貶值、一線城市降價風波等因素影響,購房者的觀望情緒明顯。"周榮飛認為,今年"金三"恐難蒞臨。

  據克而瑞(中國)信息技術有限公司長沙機構(以下簡稱CRIC)數據顯示,2014年三月前三周(2014.3.3-23)成交面積為60.44萬方,環比上月下降20.62%,同比去年3月下降64.97%。

  三月長沙樓市"倒春寒"

內容來自sina新聞

 新浪樂居訊(編輯朱艷)春節過後的長沙樓市,並沒有延續去年的火爆態勢,雖然時不時會出現個別降價樓盤,即便如此,整個市場依舊不瘟不火。從前三周的市場表現來看,不管是推盤量還是成交數據來看,三月長沙樓市倒春寒,"金三"恐難蒞臨。

  易居中國華中事業部長沙公司副總經理羅偉才則認為,兩會結束後購房者觀望情緒會減弱,開發商也開始新一輪推盤,三月份算是整個長沙市場真正起步的時節,但對"金三"這一說法持保留態度,"肯定會有起色,不過一下子火起來並不現實,這需要一個過程,可能會出現'金四金五'。"

  張揚則認為,雖然目前市場環境不太好,但並不代表市場因此就掛瞭,土地市場方面,開發商依舊在不斷拿地,銷售方面,很多開發商都已經開始行動瞭,比如,保利的"春雷行動"、新界等房企掀起的以價換量潮......由此可見,在城市建設利好刺激下,開發商對後市還是有所期待的。

三月長沙樓市倒春寒 金三恐難蒞臨


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  由此可見,如果掙脫"民粹主義"情愫綁架,對所謂"房產稅存在法理上硬障礙"這一觀點進行理性思考,那麼房產稅在英國的實踐以及我國國企"利改稅"改革的實踐,至少可以為我們帶來這樣的啟示:第一,英國等的實踐表明,保有環節房產稅對於一國范圍內土地的全覆蓋並不應以土地所有權不同為由而予以否定,在土地不同所有權的基礎上,該稅種面臨的應當是"如何設定權變因子而區別對待"的問題,卻不是"是否開征"的問題;第二,我國國企"利改稅"改革表明,以國傢為主體的稅收分配,並不會因為其納稅主體的財產終極所有權屬於國傢,而放棄其在市場經濟體制下對該納稅主體進行的調節;第三,歸根結底,稅種產生與發展的合理性,僅通過舶來的模式或表象的形式而判定是與非顯然不盡合理,而應當探究該稅收制度下,作為其理論支撐的思想所闡發的其對經濟發展、社會進步意義的邏輯是否成立、是否可行、是否有效,而在此思想與理論基礎上派生出的制度,可考慮通過比較分析,從卓越者中汲取精華而合理地、創造性地借鑒,方能因地制宜、行之有效。

  第一,在經濟趕超戰略指導下已進入中等收入發展階段的中國,彌合二元經濟歷史過程所帶來的城鎮化高速發展時期,是中心區土地增值較其他發展時期更為迅速、因土地加速增值而造成的財富分配不均這一現象也更加凸顯的時期,我們已亟需得到保有環節房產稅的調節所產生的正面效應。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-08/08172063058.shtml

  亨利·喬治是美國19世紀末著名的經濟學傢和社會活動傢,按照政治經濟學的解釋,亨利·喬治認同生產的三要素:土地、勞動和資本。為瞭探究土地這一生產要素對貧困的影響,他對資本的定義溯源,並明確表達瞭這樣的觀點:在一定的時期內,土地的增值並不能使全社會的總體財富上升,而是以剝奪他人財富的方式使少數占有土地的人得到財富,這也是隨著人類經濟發展過程,由於土地價值的攀升而造成貧困相對更加明顯的原因所在。而在全社會的總體財富並不會增加的情況下,使用某種手段對少數人取得的財富進土地貸款南投埔里土地貸款行再分配,就具有重要性和必要性。這一點可以說是作者闡述當時美國需要在保有環節開征房產稅這一稅種的有力論證。

  (中國證券報)

  第二,中國目前對房屋土地使用權70年期滿後的自然續期,在《物權法》中已有原則規范。我們認為,無論從社會穩定的大局出發,還是從化解現階段民粹主義情愫不斷發酵的現實出發,對70年(有些地方是40年,甚至更短)土地使用權期滿情況的處理,都宜早作操作細則研究,以求把規范方案明白昭告而解疑釋惑、穩定預期。這種技術性細則的配套也具有給大眾"吃定心丸"的全局意義。在建立健全社會主義市場經濟體制和構建和諧社會的方向上,繼續理順和完善省以下分稅制、降低間接稅比重而提高直接稅比重、促進房地產市場健康發展等要求都已十分迫切,因此努力構建並用好保有環節的房產稅收這一調節手段,正是中國社會發展的必然。

  

  任何社會的一個具體時間段上,可用土地面積的大小基本上是個常數,誰占瞭中心區好地段上的某塊地皮,別人便無法再去占用,也無法"對應地"以別的非中心區地皮去競爭性替代所以城市中心區、好地段的地皮所實際具有的是"自然壟斷"屬性。隨城鎮化水平提升,愈顯稀缺、寶貴而自然而然會在市場交易中受追捧而升值這一點並不論其終極所有權姓公姓私而可能改變。倒是在姓私時,其價可升高到"無價"。反之,姓公時,隻要有一定的透明度,有較明白、合理的決策機制,要解決為公共利益而設計的土地規劃落實問題,總歸會得到一個實際的方案。

  此外,我國改革實踐中國有企業"利改稅"的自身經驗也可援引:雖然終極產權是國有,但掌握使用權的主體(不論企業或個人)是具有自身相對獨立物企利益的主體,根據客觀需要完全可以在通過立法程序後,以稅收手段對利益主體的利益情況施加調節,以利公平競爭或優化再分配。當時的改革要求國有企業與其他企業一樣上繳所得稅,邏輯上同樣面臨自身財產所有權屬於國傢,而在此基礎上仍要向國傢繳納所得稅的問題。立足現今而回顧歷史,可清晰地知道:當時要發展商品經濟(即市場經濟),就必須拋開所有權終極歸屬而正視"所有權與經營權的分離",將所有不同性質的企業放入一樣的環境裡去公平競爭,企業自身畢竟有相對獨立的物質利益和運營機制,這與企業姓國姓私無關,隻要是在市場經濟條件下運行,就應當一視同仁地進行稅收調節。

  改革開放以來,我國還未曾有哪個稅種改革措施的出臺如房產稅如此這般隨"拍磚"而行,步履維艱。在各種聲音中,不乏對我國不動產保有環節稅制建設的冷靜思考,但更多的感情宣泄和意願表達,卻具有兩大問題:第一,在"民粹主義"情愫的影響下,不少人還很難理智地從宏觀、長期兩大角度來深入思考稅收與稅制改革的問題;第二,把房產稅簡單看作一種"舶來品"而與西方模式掛鉤,偏激地得出中國在國有土地上對住房實施房產稅征收存在法理上硬障礙的判斷。

  從國際經驗(如工業革命的發祥地英國)和海外經驗(如香港)看,房地產稅可以對私有土地、公有土地一視同仁地全覆蓋。比如,英國的土地可區分為中央政府持有、地方政府持有、公共組織持有以及私人持有等。從劃分標準上,英國土地主要分為兩種:一是無條件持有土地,實質上就是私有土地;二是契約持有土地,是根據地契的年期確定可持有該土地的年限,在英國這種持有年期最長的可達999年。然而,無論土地所有權存在怎樣的區別,保有環節的房產稅對英國國土范圍內土地的全覆蓋是毫無疑義的。這種情況實際上已經說明瞭中國當前社會上廣泛流行的如下說法並不成立,即"國外房產稅征收的前提是土地私有,而我國土地為國傢所有,再征此稅存在法理上的硬障礙。"

 優化收入分配和財產配置

  亨利·喬治所向往的土地公有制,現階段還沒有如預期的那樣為中國社會帶來"永遠解脫貧困"的現實,現階段中國也不得不面臨因房產和地產而不斷擴大的貧富差距。但無論是基於亨利·喬治理論的思考,還是基於孫中山先生早年間明確提出的"平均地權"的思想,土地制度公有制的內在邏輯值得高度重視。

 英國實踐與我國國企"利改稅"啟示

  因此,我國城鎮土地都姓"國"這個大公,其實是個在通盤"頂層規劃"下優化利用十分寶貴的中心區土地的一種制度優勢(我國最為核心和復雜的問題在於如何理順土地制度公有制中"集體土地"與"國有土地"的關系)。在城鎮土地產權明確為國有而"房屋產權70年後不知何去何從"的詰問前,應說明我國《物權法》其實已在"用益物權"概念下,給出瞭虛化終極所有權而使住房的土地使用權自然續期的規范(操作細節還待定)。於是,以土地公有制為論據談房產稅在中國不適用,並忽略房產的繼承性和高速城鎮化背景下房產投入的高回報率所帶來的社會問題,顯然首先是違背瞭美國房產稅思想起源亨利·喬治所持有的,因土地不斷增值而造成不動產持有人對他人財富"掠奪"的這一基本認識的價值取向。

  進而更加直白地講,具備占有更多土地(使用權)、占有相對地租更高的土地這兩個主要特征的房產(典型狀態即為現代社會中人們所說的豪宅、別墅、多套房產、黃金地段、超大戶型等特征),已經隨著中國社會人口的不斷增加以及城鎮化水平的不斷提高而持續高速增值,這種增值也已經使這類房產的擁有者(及其繼承者)實際上可以取得由共享土地資源的其他人民轉移而來的財富。因此,有理由讓此類房產的擁有者通過繳納保有環節的房產稅來對沖一部分與之關聯的社會財富的不平均分配,並防止相關的收入分配、財產配置差距逐步擴大與極化。

  兩點重要認識

  從前述切入點對中國的現實情況進行分析,可以得到以下兩個結論,這也是關於現階段我國在城鎮土地國有制下房產稅必要性的兩點重要認識。

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  受亨利·喬治對土地與財富認識的啟發,結合中國當時可觀察的境況,孫中山先生提出瞭"平均地權"的思想,所表達的核心觀點恰在於土地的增值溢價部分需適當歸公而不宜為少數人所得而私。這一思想產生的基點與亨利·喬治對土地與財富分配而造成貧困的認識一脈相承。

  賈康 蘇京春

  亨利·喬治的思想脈絡

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  美國財產稅中的房地產稅逐步演變到今天,該稅種本身以及與該稅收相關法理濫觴的意識形態,就在於亨利·喬治對土地、資本和勞力三要素的分析以及對進步和財富的深入思考。保有環節房產稅最基本的意向或初衷,就在於消除因土地價格上漲而造成的社會財富分配不公。當時亨利·喬治所向往的更高級的土地制度,恰是中國目前正在運行的土地制度的公有制標準形式為國有制。

專傢征收房產稅不存在法理障礙

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  中國房地產協會副會長陳國強表示,很多銀行不做房貸業務將對開發商的銷售產生一定的壓力,更對個人購房者產生很大的影響,有可能造成"剛需"購房者的積壓,但究竟影響有多大很難量化,要取決後市各銀行房貸收緊的程度、開發商讓利的情況以及購房者購房意願。

  中國人民銀行7月19日發佈的上半年金融機構貨款投向統計報告顯示,期內個人購房貸款保持快速增長。截至期末,主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額13 .56萬億元,同比增長18 .1%,增速比上季度末高1 .7個百分點;上半年增加1 .3萬億元,同比多增7326億元,增量占同期各項貸款增量的27.1%。

  北京房貸業務收緊多傢銀行"額度用完瞭"

  記者近日走訪北京市多傢商業銀行營業網點瞭解到,商業性房貸業務整體收緊,有的銀行甚至早就暫停瞭房貸業務,部分尚在經營房貸業務的銀行表示"額度用完瞭",還要等一等。購房者面臨的資金壓力急劇增加。業內專傢表示,銀行對於房貸業務投入有限,全年貸款額度的不平衡的問題存在多年仍未能很好解決。房貸收緊容易造成"剛需"購房者積壓,不利於房地產市場的穩定。相關部門還需加強引導,給予政策支持,避免誤傷"剛需"。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-27/07372432945.shtml

  "興業銀行有的支行經營房貸業務,但辦理起來一向很難。"興業銀行廣安門支行客戶經理告訴記者:我們銀行今年的房貸額度已經用完瞭,現在很難申請到瞭。浦發銀行宣武支行一位客戶經理表示,現在銀行的貸款額度都比較緊,辦理房貸可能要等一段時間。

  在記者走訪的多傢商業銀行中,隻有國有四大銀行對於可申請房貸的時間給予明確答復。中國農業銀行一傢二級支行大堂經理韓先生表示,辦理房貸要等到四季度,因為三季度額度用完瞭。首套房、二套房都可以辦到貸款,但利率比此前會有所上浮。

內容來自sina新聞

  各大銀行對於房貸業務興趣不大,與此項業務利潤較低關系很大。中國民生銀行北京廣安門內支行一位客戶經理告訴記者:"從2010年起,我們就不做房貸業務瞭。因為央行管得嚴,對貸款額度有限制,房貸又不賺錢,銀行不會把這麼寶貴的額度給房貸。"

  根據鏈傢地產市場研究部統計,2013年以來,48%的購房需求為首付6成以下的首套房貸款,套均總價約225萬。對於貸款比重大的中低端需求來說,購房成本會明顯上升。若未來房貸持續收緊,肯定會在一定程度上會影響"剛需"的釋放。

  "雖然目前各銀行官方口徑並無相關公告,但事實上的確有多傢銀行已經基本暫停房貸業務。"中原地產市場研究部總監張大偉表示,"目前,尚在經營房貸的銀行的放款時間也都在1個月左右,相比年初延長瞭很多。預計從10月底開始,各大銀行的貸款額度會更緊張。"

  "從根本上解決房貸緊張的問題,從銀行業的角度而言,要鼓勵設立民營銀行,鼓勵銀行業的充分競爭,繼續推動利率市場化。"中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示,從更深的層面來講,要改變整個社會金融資源配置的問題,進一步深化市場經濟改革。

  "央行每年都會為銀行規定貸款額度以及存貸比限制,各個銀行再根據自身情況和市場行情規劃房貸、中小企業貸款、大企業貸款的資金額度。"一位股份制銀行主管貸款的部門負責人告訴記者,"今年資金面趨緊,吸收存款和同業借款的成本高企,銀行必然要將錢用在收益較高的領域,而不是微利的房貸業務。"

  民生證券研究院副院長管清友認為,央行推行穩健的貨幣政策,房貸市場緊縮是政策建地貸款新北淡水建地貸款的傳導的體現。國有大行同業借款資金成本較低,能夠做房貸業務,其他股份制銀行就比較緊張瞭。

  與各大銀行對房貸業務興趣不大形成鮮明對比的是,購房者對於房貸的依賴性卻很大。根據個人房產金融服務專業機構---北京偉嘉安捷投資擔保有限公司對所承辦的二手房業務的統計數據:當前,在首次置業人群中,使用貸款的比例在70%左右,而改善型置業人群使用貸款比例也達到30%左右。

  樓市火爆房貸增速快利潤有限銀行"興趣低"

  "剛需"購房者或積壓業內呼籲加強引導政策支持

  "今年下半年銀行信貸持續收緊的趨勢十分明顯,在貨幣政策不變的情況下,出現利率提高、批貸及放款周期延長的情況。"鏈傢地產市場研究部分析師張旭說,"按照以往情況看,接近年底本身就是信貸緊張的階段,因此預計很有可能會持續到年底。"

  我愛我傢地產中介右安門內門店的梁經理告訴記者:現在首套房和二套房都不好貸款瞭,大多數銀行都取消瞭利率優惠。我愛我傢還可以通過個別銀行辦理貸款,因為長期合作關系比較好,但現在銀行審核比較嚴格,時間可能會延長。

  張大偉分析,在目前市場情況下,一二線城市的"剛需"購房者受到房貸收緊的影響最大。雖然中央政策提及保護"剛需",但現實是對於"剛需"首套房的貸款利率折扣一直在減少。以商業性貸款100萬為例,以等額本息還款的方式,按基準利率85折計算,30年貸款期內購房者需要支付利息約106萬。而如果是基準利率,購房者需要支付的利息要超過128.7萬。

  張大偉建議,"剛需"購房者恰恰是最容易恐慌性入市的群體,當前透支購買力的現象十分嚴重。在目前市場情況下,政府應該保障"剛需"購房者的基本居住需求,保證這部分群體貸款政策的穩定性,多提供類似公積金等低利率購房工具,避免市場出現整體恐慌。

  記者近日以購房者的身份走訪北京多傢商業銀行的營業網點發現,不少銀行已經停止經營房貸業務,多傢銀行給出的理由是"額度用完瞭",有的銀行則表示房貸利潤太低,各家銀行2胎房貸利率比較表缺錢急用哪裡借錢早就不做瞭。一邊是房價大幅上漲,一邊是房貸業務收緊,不少購房者感到十分無奈。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

  【點擊報名】10月19日京秦唐三地聯動北京大型看房團

  以下是新浪樂居針對80後90後購房大調查:



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  房價可在1.5萬元/㎡以上1人

  1%

  8%

內容來自sina新聞

  盡管很多網友認為大連房價偏高,但記者通過網絡采訪到幾位網友,他們也認為,大連中心城區的樓盤不可能突破1萬元/平方米的價格底線。"先不要說新樓盤,現在中山、西崗、沙河口的二手房,上世紀90年代建房的均價在1萬/平方米左右,2005年以後的,至少1.5萬元/平方米以上。 "一位網友說,這個價格走勢至少已持續瞭5年時間,而即使在5年前,中心城區新樓盤的房價也接近萬元/平方米。 首席記者王博文

  本次微博討論在網絡上引起瞭很多人的關註,共有104人參與討論。在投票中,共有81人覺得可以接受的房價應該在1萬元/平方米以下,另外14人認為每平方米房價在1萬~1.2萬元比較合理,有8位網友認為房價應該在1.2萬~1.5萬元/平方米,隻有1名網友認為房價可在1.5萬元/平方米以上。

  從前日17時許,本報官方微博推出"直擊夏季房交會"的主題討論,共有104位網友參與投票,大部分網友表示大連的房價仍偏高,但同時也認為大連市中心城區房價很難突破每平方米1萬土建融高雄橋頭土建融元的底線。

  "大連房價太貴瞭,我兩年前在中山區桃源買的二手房,所有費用全下來,差不多1.3萬元/平方米。"一位網友說,這個價格比他老傢高出一半還多,"現在基本上都在為房貸打拼瞭,貸款30年,每個月得還4000元。 "這位網友說。

  房價應該在1萬元/㎡以下81人

八成市民購房心理價位在萬元以下

  房價應該在1.2萬新北市土地貸款房貸~1.5萬元/㎡8人

  13%

  房價在1萬~1.2萬元/㎡比較合理14人

  78%

  也有網友認為在沿海城市裡,大連的房價還算比較合理,畢竟是旅遊城市,本來就容易吸引外來投資。

  微博評論

  @DL川川:房價漲漲漲漲,鴨梨大大大大!

  @Bng_瓶子是瓶紙:在中山區的孩子對於一平1萬多都習以為常瞭。話說真的好貴啊!買不起買不起!

  @守護貓的猴:2011年在桃源買的二手房,所有的都算完,均價都1萬3瞭~沒房哪有女孩跟啊~有瞭也沒有啊!

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/08322302577.shtml

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  和去年春季的火爆場面相比,今年大連二手房市場的購房客戶群體似乎更趨於理性。去年的4月,有一半以上的客戶在短短一周內就完成瞭從意向到簽約的成交周期,而新掛牌的房源在一個月內成交的也占瞭全部成交房源的52%。而今年4月,二手房成交周期整體的拉長瞭,一周內成交的客戶占比去年同期下降瞭25%,房源消化周期近六成在兩三個月以上,客戶會看多套房子,與房主議價,同時對比房子的各種屬性,購房日趨理性。

  大連鏈傢地產經紀管理部經理楊袖愉表示,由於部分閑置房源投入市場,豐富瞭產品的供給,同時無房自住台中烏日農地貸款、結婚、學區的需求客戶成交占比有所下降;而改善型客戶的特征為不急著成交、更加註重房子的品質,並且要求價格合理,這樣就拉長瞭成交的周期。與此同時,限購政策沒有絲毫放松的跡象,再加上貸款審核政策的更加嚴格,所以從政策面上來看,不太可能會有大量需求的釋放,二手房成交量不會大漲。

  在4月份的成交中,剛需客戶仍繼續領跑市場,占據成交客戶的首位。其中首次購房的客戶占總成交的44%,雖相比3月稍有所下降,但仍然是二手房市場的主力軍。以購置婚房為目的的客戶群體,比3月份上升3%;而購買學區房和改善型的客戶則稍有下降,分別下降瞭3%和1%。

4月份我市二手房成交速度開始放緩

 剛需客戶繼續支撐市場,閑置房源入市增多

  二手房成交速度放緩,購房者趨於理性苗栗三義農地貸款

  目前占二手房成交70%的剛需群體,其需求支撐著市場,使得二手房價格在短期內不會大幅下降。總體來看,現在的二手房市場供需正處於一個平衡的階段,價格短期內或有小幅波動,但不太可能大幅上漲或下降。

  據大連鏈傢地產經紀管理部的最新成交數據顯示,4月份二手房成交均價走勢平穩。從區域上來看,大連北部的成交均價與3月份持平,從數據上可以看出其主要是由剛需型成交所支撐的;而西部、東南地區的二手房成交均價則略有上升。

  同時值得關註的是,在4月的成交房源中,閑置的房源占比開始上升,占比為34%和,比3月上升瞭24%。

  二手房成交均價走勢平穩

  據大連市房地產交易登記中心的數據顯示,4月份市內四區二手房登記套數為1946套,環比3月份的1805套增加瞭141套,增幅為7.81%;登記面積159387平方米,環比上月增長10.91%。從歷史成交來看,市內四區的登記量延續瞭上個月的上升趨勢,但上升趨勢明顯放緩。成交量最大的沙河口區和甘井子區,增幅分別為3%和7%。

  而從近半年的歷史成交數據可以看出,90平方米以下的中小戶型房源價格走勢一直比較平穩,波動不大;而90平方米以上的大戶型房源價格則波動明顯,自進入今年以來,一直處於一個下降的趨勢。

內容來自sina新聞





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/08222721368.shtml


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