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  部分城市成交量開始上升

  至於沒有放松限購的北京,7月新建住宅合計簽約6200套,環二胎銀行比上漲21.17%。當然,這其中有自住商品房集中簽約的因素。不過有多位房企人士向記者介紹,近期樓盤來電來訪量已經在增加。這其中不乏樓盤降價或者調低開盤預期價格的原因。

  北京中原地產首席分析師張大偉也認為,應該關註信貸政策走向。個別商業銀行開始恢復首套利率優惠,這一現象值得重視,會影響市場預期。

  根據此前中原地產研究部統計數據顯示,目前已經有33個城市在限購方面有不同程度的松動,在46個限購城市裡面占到7成。業內預測,這一數字還將繼續擴大。

  地方紛紛放松限購,樓市會開始反彈嗎?現在會是樓市抄底的時機嗎?截至8月初,全國已有20多個二、三線城市放松限購。不少買房人越發關註當下是否可以"抄底"。對此,有業內人士表示,房地產市場"政策市"的特點,決定瞭政策寬松必然推動樓市上揚。不過還有一種看法認為,市場降溫還將持續一段時間。

內容來自sina新聞

  對於地方通過放松限購等措施救市,還有業內專傢認為,現在還沒有到普遍反彈的節點。

  具體到一些限購放松城市,如濟南,7月樓市成交量上升已經非常明顯。來自濟南的統計數據顯示,7月全市新建商品房成交12400套,環比6月份6459套大漲92%。此外如蘇州,取消90平方米以上住房限購後的7月下旬,新房成交量環比也明顯上升。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/08594346202.shtml

  根據北京中原地產監測,全國40個重點城市7月新建住宅合計成交1690萬平方米,環比上升7%,但同比降幅仍達到13%。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭就表示,政策面上,房貸目前仍是偏緊;市場面上,判斷樓市是否見底,需要看成交量的反彈是否穩定。比如要連續三個月強勢反彈,才有可能使房價止跌回升。

7月多城市樓市成交量上升 專傢難言 抄底時機

  針對剛需人群,北京房地產業協會秘書長陳志還特別提示,還可以再看看,在信貸偏緊導致支付能力有限的情況下,不宜輕言抄底。

  鏈接

  近一周八城宣佈取消限購

  新京報訊(記者劉溪若)8月4日,太原市房管局發佈《關於調整我市住房限購政策促進省城房地產市場健康發展的意見》宣佈提出解除住房限購政策,成為近一周以來第7個宣佈取消限購的城市。居民購買商品住房(含二手房)在辦理網簽及權屬登記時,不再需求提供住房套數查詢證明。

  隨後,新華社發佈消息稱浙江紹興市住房和城鄉建設局8月4日發佈消息稱,該部門已於日前下發《關於促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》,對當地限購政策進行調整,將停止執行對非紹興戶籍居民的購房限制。成為7月底以來浙江8個限購城市中第5個正式發文"松綁"限購政策的城市。

  事實上,在樓市松綁的問題上,在過去一周,包括石傢莊、杭州、溫州、寧波、青島、合肥等6個二、三線城市先後宣佈取消限購,各地政府不再遮遮掩掩,而是赤裸裸地發文直接取消限購。

  "統計顯示,2013年全年國內新增住房面積達到14億平方米,今年上半年也超過7億,應該說供給面還是在持續快速增長。"在中指院地產研究中心研究總監杜丙國看來,目前二、三線城市新增住宅供應量巨大,但消費者的購買預期和需求並不旺盛,密集的限購政策松綁很難迅速扭轉地產的頹勢局面。

  亞豪機構市場總監郭毅認為,中國房地產市場始終沒有改變"政策市"的本質,政策寬松必然推動樓市上揚。二、三線城市或有關省份,已經開始出手救市,包括放松限購、鼓勵銀行支持首套房貸等,房地產市場成交量將會逐步升溫,"現在是到抄底的時候瞭。"



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  本報訊(記者 范輝)日前,杭州、溫州、金華等開始松綁限購,松綁城市已經達到27個,占所有46個限購城市的比例為60%,預計還將有10個以上城市會松綁限購政策。業內認為,放松限購後對於成交量和成交均價的影響需要區別對待。成交量提振需要三個驅動力。第一是降低入市門檻,第二是以充分的流動性做潤滑油,第三是積極的推盤節奏。目前取消限購還是以降低門檻為主,後兩個驅動力並沒有完全釋放出來。所以對成交量的短期提振效應不應過於期待。但預計今年四季度成交量會有一波反彈。

內容來自建地買賣二胎年息借貸增貸轉貸sina新聞

我國松綁限購城市達到27個

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/09264335030.shtml

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-16/08462497764.shtml

  從目前花樣年、華潤等開發商的試驗看來,社區金融大致包括社區消費、繳費、理財等內容。

地產涉銀那些盤算以更多渠道方式幫助房企融資

  這種說法也得到瞭萬科總裁鬱亮的確認。鬱亮表示,"當萬科越來越大後,要做的事情比以前多瞭。萬科有8000個供應商,其中大部分是中小供應商,這些供應商也會遇到融資難問題,其勢必會影響到對萬科的供應和服務。"如果萬科能通過一個金融機構,幫助其解決融資的問題,對萬科也會有幫助,萬科會從中獲得間接的利益。

  總部位於上海的某股份制銀行總裁助理認為:"地產商的行為更像是一項財務投資,銀行這些年回報不錯。"

  但是,某股份制銀行深圳分行公司銀行部負責人認為,時至今日監管已非常嚴格,地產商想從關聯交易中得到優惠很困難。該負責人說:"商業銀行法對關聯交易有非常嚴格的限制,尤其是對股東的借款,要求不能優於其他借款人的條件。"

  (本報記者郭海飛對本文亦有貢獻)

  經濟觀察報采訪的多名開發商高管認為,銀行相比於融資租賃等非銀行金融機構更加靈活,可為地產企業獲取更多"更便宜的錢",或以更多渠道方式幫助房企融資。

  對於這一點,萬科也有認識。萬科總裁鬱亮稱,未來十年,中國住宅需求量會穩定下來,甚至會萎縮。在鬱亮看來,中國房地產市場規模大概為10萬億,按照如今一年1000萬套住宅計算,10年內可能遭遇傳統意義上的"天花板"。

  入股銀行能為萬科拿到"更便宜的錢"嗎?2010年之前,房企已經掀起一波參股銀行熱潮。彼時,合生創展、僑鑫集團、北京城建投、珠海華發、香江集團、世紀金源等多傢開發商均各自參股瞭不同銀行。

  作為基石投資者,萬科在徽商銀行上市首日賺取1.84個億。這個數目對萬科來說不算大。但是,其他指標反映,未來股東萬科會有更大收益。2012年,徽商銀行的平均總資產回報率和平均凈資產回報率分別為1.48%和22.93%。同一年,萬科的凈資產回報率為18%。

內容來自sina新聞

  增值需求

  有房企甚至入股多傢銀行,比如綠地集團先後入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行、呼和浩特市商業銀行等。綠地此前還發起設立中國規模最大的小額貸款公司,並已實現增資擴股、跨區經營。

  萬科在這方面還沒有明顯的動作。透過銀行平臺,萬科可以涉足資產管理,獲得投資甚至並購的機會。

  而對於社區金融,因為其太小、太零碎,現在很少有人涉及。因此,萬科看到瞭社區金融的機會,"正好機會入股徽商銀行,就嘗試一下,未來能否成功不好說。"鬱亮稱。

  其中一傢入股銀行的地產企業負責人透露:"開發商從他入股的銀行可以獲得一定的資金支持。不過直接貸款到的資金很少,主要是通過變通的表外融資。"

  據統計,今年第三季度新增規模明顯上升。房地產信托新增1675億元,創2010年以來的歷史最高水平。相比去年三季度的849億元,同比增加97.22%;相比今年二季度的 1544億元,環比上漲8.48%。可見今年三季度房地產信托新增規模上升明顯。

  由此可知,萬科的基本融資成本平均是8%-10%。相比"追趕者"保利地產、恒大地產,這個融資成本是較低的,但是對比中海地產、龍湖地產,則並無優勢。2012年,中海融資成本僅為3.6%左右。

  對銀行來說,客戶的生活習慣、偏好相當珍貴,這同時也是靈活的信用記錄。如果能實現深度的資源共享,銀行的業務無疑能做到量身定做。

  房企涉足以銀行業為主的金融業成為這段時間的熱門事件。廣州越秀集團在收購瞭近十個金融牌照後,近日更以約116.44億港幣收購瞭香港創興銀行75%的股份。而地處湖南的房地產開發商新華聯繼去年入股長沙銀行後,也於近日確認在湖南地區參與發起民營銀行。在安徽,由國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團等7傢民營企業共同發起組建合肥銀行中5傢涉及房地產。

  對於為何入股徽商銀行,萬科總裁鬱亮在11月12日接受經濟觀察報專訪時表示,萬科現在做兩件事情,一是與城市同步發展,做城市的配套服務商;二是根據客戶的發展和變化,提供相應服務。



  銀行與地產兩相比較的時候,不應忽視的是,一方面銀行業回報可觀,另一方面地產業自身前景的局限。

  除瞭以上說到的金融服務,前述某股份制銀行深圳分行負責人還認為,入股銀行可以在資本市場樹立更高端、更多元的品牌作用。"地產商的估值與銀行的估值是不一樣的,甚至有助於改變對開發項目的議價地位。"該負責人說。

  未來,房地產信用卡繳貸款硬件方面的競爭已變得不那麼重要。"誰能贏得客戶,誰能贏得合作夥伴,誰就會贏得未來。"鬱亮表示。

  與此同時,萬科金額前五名的長期借款也是信托借款,總計47.9億元人民幣,其中利率最高為10%,最低為6.85%。此外,還有媒體計算,萬科在獲得主要銀行貸款時,銀行貸款利率下限還尚未放開,五年期以上長期貸款利率不會低於6.55%左右的水平。

  民營的星河集團、寶能地產等則在金融鏈條上更為突進,銀行、保險、創投、小額貸都出現瞭它們的身影。

  一個事實是,2012年之前連續幾年,所有城商行保持瞭利潤隻增不降的"奇跡"。2012年利潤增速下降,但整體增速仍維持在25%的高位,可謂旱澇保收。去年,新華聯間接參股長沙銀行,不到一年時間賬面獲利超億元。

  公開資料顯示,目前房地產企業新開發項目資本金"門檻"的比例由20%上升到瞭35%及以上,而購買土地的款項又不計入資本金,使得不少開發企二胎代償任何問題免費諮詢業亟需解決資本金問題。在此背景下,多元融資需求應運而生--金融租賃、信托、擔保、典當以及基金等一些非銀行類金融機構紛紛爭奪房地產領域的融資"蛋糕"。

  徽商上市,受關註的還有背後另一個主角。半個月前,中國最大房地產開發商萬科企業股份有限公司、萬科B以基石投資者身份認購8.84億股,耗資30億港幣,平均每股約3.39港幣。通過計算可知,徽商銀行上市首日,萬科賺取1.824億。

  曾經的地產一哥、朱氏傢族的珠江系對此早有思考。其先後入股北京農商行、廣州農商行以及珠江人壽。接近合生創展的人士透露,朱孟依投資銀行的最初想法是多元化佈局,"地產與投資並駕齊驅"。

  "房地產行業經過這20年飛速發展,有它的瓶頸所在。朱孟依意識到瞭這個問題。"上述接近合生創展的人士說。

  朱氏傢族幾兄弟通過不同的公司,在廣州農商行中合共持有的股份約6%。廣州農商行2012年經營情況數據顯示,該行實現凈利潤39.8億元,同比增加10.2億元,增幅高達34.4%。此外,朱孟依還通過廣東珠江投資控股有限公司涉足鐵路、公路、港口、通信、電腦網絡、環保、證券行業的投資及管理。

  上述接近合生創展人士透露,朱孟依看到的地產瓶頸並非融資困難,融資難隻是暫時的,未來渠道肯定能拓寬,真正的瓶頸是隨著GDP和城鎮化發展到一定階段,國內對房地產業的需求也會飽和,無法再維持高增長。

  "現在地產企業做商業地產、養老地產、旅遊地產,到海外拓展市場等等,都有一個共通點,就是尋找更多的需求。但是瓶頸還是顯而易見的,萬科、綠地這些企業銷售都已經超千億瞭。下一步該怎麼走?"該接近合生創展的人士說。

  房地產企業對於金融行業的投資潮湧,在深圳市一傢上市房企董秘看來,包括萬科的行為是:"一是有錢,二是能更方便拿錢"。

  正在此時,投資的機會出現瞭。自2013年6月以來,政府部門已經三次明確表示,將探索設立民資發起的自擔風險民營銀行和金融租賃公司、消費金融公司等。此舉迅速點燃地產商心中的希望之火。

  產融結合

  而萬科似乎還有其他打算:在地產開發的同時,深化社區金融以及服務上下遊供貨商。董秘譚華傑強調,萬科此次與徽商銀行合作一方面是為旗下管理的社區提供金融服務,一方面則是幫助與公司合作的上遊企業改善貸款環境,對公司間接起到協同作用。

  前述股份制銀行張先生也認為,"在國內金融壟斷體系下,銀行壟斷租金收益相當豐厚。而且,能順利上市的城商行相當稀缺,大部分都遭遇IPO停擺。"

  11月11日,徽商銀行在香港公佈全球發售招股結果,招股價3.53港幣,獲得約10.97倍超額認購。次日,徽商銀行上市交易,收盤價3.6港幣,升1.98%。

  在鬱亮看來,把客戶和合作夥伴照顧好,萬科未來的競爭力就會多一分。"就戰略方向來說,沿著這兩個方向去做,就不會偏離太多。"在鬱亮看來,對於這些都還是在摸索中,不知道能不能成功。

  鬱亮說,入股徽商銀行,主要是從服務客戶和合作夥伴兩個角度出發。今年地產行業千億級的企業會有六七傢,而三年前隻有萬科一傢。鬱亮判斷,在未來,地產行業兩級分化的趨勢會更加明顯,"要麼大,要麼小,中間層級的會慢慢不見"。

  前述股份制銀行的張先生認為,地產商通過入股銀行來做社區金融,能提供層次更豐富、定位更精準的服務。"萬科是中國最大的開發商,擁有數十萬業主,他們的活動、開支有相當大的部分在社區完成,這些數據在過去銀行都很難掌握。"

  能否帶來融資便利

  萬科與銀行之間能合作到什麼程度還待考察,但張先生說:"萬科有這個想法,我已經非常佩服瞭。"在他看來,這是開發商轉型的方向,從單純蓋房子、提供社區服務,到透過社區數據提供金融服務,開發商為自己拓展瞭發展空間。

  值得註意的是,銀行除瞭能為業主理財,也能為開發商更好地"理財"。在盛富資本總裁黃立沖看來,每個銀行分支機構都是一個客戶平臺,基金和信托都要通過銀行去發行。

  這包括基金和信托的管理和銷售。理論上地產商可通過銀行涉足資產管理業務,亦可打通其他的融資渠道,例如代銷信托。

  事實上,近年來萬科投資瞭上海伍翎投資中心、中信萬科開發基金、上海中城聯盟投資管理有限公司三傢機構,這些機構的業務都具有房地產私募基金性質。同時萬科與大股東華潤集團旗下的珠海華潤銀行股份有限公司簽訂貸款合同,向華潤深國投信托有限公司信托和漢威資本管理有限公司旗下基金貸款。

  成立一支房產基金,物色優質的地產項目做投資,能帶來資金及管理水平的雙重提升。這方面做得好的開發商有金地集團。2012年,金地旗下的穩盛投資管理規模達到50億人民幣,全年公司財務盈利。公司與合作方成立合資合作平臺發起商業地產基金和並購基金,資金投向住宅、商業綜合體以及物業持有型項目。

  萬科入股銀行之所以被認為與貸款便利有關,某種程度上是因為作為地產龍頭企業,萬科的融資成本雖然比大多數開發商低,但還沒足夠低。半年報顯示,2013年上半年,萬科在一年內到期的長期借款的前五位,均為信托借款,共77.9億元人民幣,其中利率最高為11.2%,利率最低為6.16%。

  另一方面,理論上社區亦可成為銀行理財產品的銷售點。不過,張先生稱,效果如何還不好說。花樣年地產公司就在社區做瞭多種金融增值服務。瞭解花樣年社區金融項目的人士表示,"相比其他項目,小額貸款方面最為迅猛,但效果一般。"

  而且,該負責人不認為萬科需要通過入股銀行去取得貸款優惠。他說:"萬科這樣的企業,在建行這樣沒有參股的大行面前,也一樣拿到最優惠的利率;相反,香江集團雖然是多傢銀行的股東,但在融資上也沒有在其入股銀行中享受到特別的優待。"

  這個說法從一傢股份制銀行高管張先生處得到證實。他說,表外融資的利率由市場決定,從規范上來講房企不可以操作其入股的銀行去降低利息,"但從現實來講,地產企業確實可以對利率施加影響力,特別是如果房企股東能決定銀行的管理層人選的時候。"

  但是,他們中也有人認為,再將開發商理解成是沖著貸款來收購銀行開始顯得"太過簡單粗暴"。一位房地產業內人士如此評價:地產行業離行業天花板越來越近的時候,其實是在摸索行業狂飆突進20年後下一步打算做些什麼。


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  不過,任志強也指出,此次調控也會發現市場中一些不合理的因素。"調控就像攪動啤酒,會攪出一些沫來,這大概就是有人說的泡沫吧,但它顯然是啤酒的合理成分。"

任志強住建部部長的話不可信 房價不會降

  今年全國"兩會"期間,住建部部長薑偉新接受媒體采訪時曾強調,在"國五條"的嚴格執行下,相信房價會按照國務院調控的趨勢走。如果按照任志強的說法,既然樓市沒有泡沫,房價下降恐怕會成為消費者的奢望。

  4月5日至8日,博鰲亞洲論壇2013年年會在海南(樓盤)舉行,任志強和SOHO中國董事長潘石屹在中午短暫休會的間隙,突然出現在一個正在佈置的分會場,面對媒體的追問,潘石屹選擇瞭回避,任志強二胎利率 2013則予以直接回擊:"你認為樓市有泡沫嗎?那就不要采訪我瞭,因為我不這樣認為。"

  "他說的話你2胎指南貸款全省皆可處理信嗎?"任志強反問和訊網。

內容來自sina新聞

  談及"國五條"調控下的房地產市場,華遠地產(600743,股吧)董事長任志強再次展現瞭"大炮"本色。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-07/09092062066.shtml

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??據《證券日報》記者通過上交所與深交所網站的公告統計,2014年11月1日至昨日,上交所有80傢上市公司發佈瞭高管辭職的公告,而深交所方面有81 傢上市公司發佈瞭高管辭職的公告,如此計算的話,這不到一個月時間裡滬深兩市的上市公司中已經有161傢公司的高管相繼辭職。

26天161傢上市公司高管辭職 房地產業成重災區

內容來自sina新聞

??減持潮過後現辭職潮



??另外,隨著經濟放緩,周期性行業信貸風險逐漸暴露,從3月份開始,化工行業的*ST霞客陸續曝出巨額逾期貸款,旗下兩傢子公司申請破產重整。在這種 情況下*ST霞客高管紛紛“跳船”,1月份董事長離職,2月份董秘離職,5月份財務總監離職,7月份總經理離職,上任不到5個月的新董事長馮淑君可能眼看 形勢不妙,也一並走人。

??機械設備行業的宏磊股份,5月份董事會秘書離職,8月份財務負責人、代財務總監和董事長相繼離職。上半年凈利潤406.3萬元的宏磊股份,三季報驟然虧損1330.7萬元。

??辭職理由各異

??另外,在市場人士看來,高管辭職熱度不減,對於A股的影響偏負面,主要體現在兩個方面,第一是心理方面,相較於普通股民來說,上市公司的高管肯定對於公 司本身的情況更加瞭解,高管都不看好自傢公司,減持跑路,對於普通投資人的信心自然形成打壓;第二則是實際的流動性壓力,高管辭職最終的目的是減持,在目 前經濟沒有出現明顯好轉的背景下,大量拋售籌碼,從股市套現,會讓資金面本已緊張的A股雪上加霜。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08495943535849965930064.shtml

??另據記者不完全統計顯示,從今年7月1日至11月20日的短短幾個月時間裡,A股共有1210傢上市公司發佈高管離職公告,部分公告涉及多位高管離職。

??除上述離職理由外,部分行業的高管辭職也受行業寒冬的影響。如今年3月份,煤炭行業中的四川聖達原董事長常鋒辭職,接下來上市公司放棄老本行進軍動漫娛樂,大股東易主。所謂一朝天子一朝臣,接任不到半年的新董事長李傳榮,以及財務總監等一眾高管齊刷刷“退位”。

??而一些上市公司本身沒有受到經濟周期太大影響,但卻因為“自作孽”導致管理層頻繁換人。本來就已經陷入重組泥潭的*ST傳媒,今年接連受到違規處罰,帶 來人事地震。從2月份到9月份,*ST傳媒不斷有高管離職,影響波及包括董事長、財務總監和總經理等在內的8名關鍵管理人,財務總監半年多內換瞭三任。

??自2014年7月1日至11月20日,共有超2000名上市公司高管通過二級市場減持,套現金額超350億元。而隨著套現潮的來臨,上市公司高管的離職潮也隨之來臨。

??持續調整的房地產行業,也出現瞭一股異於往常的高管離職潮。今年以來,A股共有59傢上市房企81名關鍵管理人 員離職,較去年全年增加超過七成。房地產轉型加快,最頂層人物都坐不住,另謀出路的副總和以下級別高管就更多瞭。近日,萬科原執行副總裁肖莉宣佈辭職,加 盟互聯網房地產服務平臺新秀房多多,引發轟動。

??無論是被動“出局”還是主動“跳船”,經營遇到困難是很多上市房屋二胎 民間房屋二胎借款缺錢急用哪裡借錢公司高層換人的重要原因之一,這也導致關鍵管理人員頻繁離職的上市公司,相當一部分暗藏業績地雷。尤其是當行業低迷遇上高管頻繁離職時,更加值得警惕。

??今年以來,出現關鍵管理人員頻繁離職(4人以上)的28傢上市公司業績大多下降或者僅微升,其中16傢三季報虧損。化工行業的亞星化學1月份董事長孫樹 聲和財務總監陳寶國先後離職,10月份初孫樹聲的接班人、兼任總經理的李白賢也辭職走人。10月30日亞星化工公佈前三季巨虧1.26億元,虧損額較中報 幾乎擴大一倍。

??之所以有這麼多公司的高管建地貸款桃園觀音建地貸款選擇離職,有分析人士表示:“根據《上市公司章程》,高管們所持股份自公司上市之日起1年內不得轉讓,之後每年減持數量不能超 過持股總數的25%,而離職後半年內,不能減持。這就意味著,若今年離職,半年後減持將不受影響,若大盤行情可以持續,明年年初或將再迎一輪高位套現熱 潮。”

??“高管變動確實比往年更為頻繁。”金鼎投資分析師李安偉向記者表示,這一方面說明瞭資本市場資源優化配置的高效性,一方面也體現瞭高管對上市公司發展以及自我價值實現的判斷。另外,高管頻繁變動與A股不斷擴容也不無關系。

??與往年類似,高管對於辭職的原因總是草草帶過,解釋辭職原因時最常見的字眼就是“個人原因”“工作原因”。實際上,高管辭職的真正原因除瞭為減持做準備和主業變更之外,今年以來還出現瞭部分高管遭到證監會處罰、涉嫌犯罪刑拘而導致的辭職。


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