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內容來自sina新聞

??另外,對於國內房地產企業來說,在企業融資方面正面臨著幾個方面夾擊:一則從國際市場來看,美元強勢不僅會讓已有的2萬多億美元的債務(多為房地產企業持有)債務成本增加,也緊縮瞭房地產企業再次出外融資渠道;二則由於房地產市場的周期性調整,不僅會讓房地產企業銷售全面下降,流動性風險增加,也會讓國內正規的金融機構對房地產企業貸款更為謹慎甚至大幅收縮;三則由於早幾年房地產的暴利,房地產企業幾乎不在乎高成本融資。當影子銀行這些高成本的資金進入房地產業之後,在房價上漲時,房地產企業不用擔心融資成本高低,但當房價在下跌時,房地產企業融資成本過高,就隨時有可能成為壓垮房地產企業的最後一根稻草。在這樣的情況下,房地產企業的資金面會比以往更緊。最近一些房地產企業信貸違約及跑路,都是因為資金鏈出瞭問題。筆者認為,信貸違約可能成為2015年房地產企業的常態。

??因為當前住房市場與2008年已完全不同瞭。首先,國內住房市場在經過2008年之後的快速成長後,不僅銷售快速增長、房價快速飆升、市場泡沫被吹得更大,而且由於房地產市場暴利,讓越來越多的企業競相湧入這個市場以求分一杯羹,住房供給由此更為快速增加。比如說,市場一直在強調深圳土地緊缺,但深圳的房價一高,住房供給依然還在源源不斷地湧現。我最近到深圳,看到一個深圳灣近期所增加的住房供給量就十分驚人。一線城市的深圳都是如此,其他城市住房供給增長又將如何呢?從現有的數據來看,各地房地產業嚴重供給過剩已經是不爭之事實。事實上全國各大中城市都是如此,遠不止所謂三四線城市。

2015年房地產能否實現軟著陸?

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/06445958724713105900483.shtml

??其次,房價快速飆升,不僅會讓房地產泡沫越吹越大,更使得進入住房市場的購買者越來越少,購買住房者分化越加嚴重,即最後隻剩下住房的投機投資者在市場,因為絕大多數住房消費者根本就沒有支付能力進入這個高房價的市場。同時,已經制定瞭近十年的《不動產登記暫行條例》已經由國務院簽署,將於2015年3月實施。該條例的制定不僅是房地產稅征收的基礎性制度,預示未來持有住房的成本增加,也警示公職人員不敢持有太多的住房。特別在當前反腐進一步深化的大環境下,公職人員更有可能在條例實施前把已經持有的住房脫手,否則容易惹火燒身。在這種情況下,國內整個住房市場供求關系將發展很大的變化:一邊是住房供給嚴重過剩,一邊是住房需求全面減少。

??2015年我國房地產市場能實現軟著陸嗎?答案很可能是否定的。原本要是兩年前政府能有意識地擠出房地產市場泡沫,那是有可能把擠出房地產泡沫的成本降到最低,並使中國經濟生活中的許多問題迎刃而解的。但是這個機會錯過瞭。2012年至2013年房地產市場繼續過度發展,房地產泡沫繼續被吹大。2014年房地產迫於市場法則出現瞭周期性調整,各地方政府還出臺房貸新政試圖中斷房地產市場這次周期性調整,不意讓房地產陷入瞭更高的風險泥淖。

??現在要問的是,台南房屋增貸為何2014年10月政府推出瞭比2008年131號文件更為利好的房貸新政仍不能救起當前的住房市場?

??還有,當房價越推越高後,許多城市的住房市場基本由投機投資為主導。過往十多年,在不合適的住房政策推動下,我國各地住房市場的賺錢效應十分誘人,即隻要購買瞭住房就一定賺錢。所以投資者都湧入住房市場,住房成瞭最好的投資工具。房地產市場在這種情況下當然價格會越推越高。進入市場購買者越來越分化,最後剩下少數住房投機投資者。但是,2014年住房市場周期性調整讓樓市預期全面逆轉,投資者開始感覺到住房投資的巨大風險,再加上2014年下半年以來低迷瞭7年多的滬深股市突然爆發,指數連續飆升,顯示出瞭極其強烈的賺錢效應。這使得已進入及準備進入住房市場投資者紛紛把目光轉向瞭股市。而一個以投資者為主導的住房市場,當投資者紛紛轉向股市時,需求不僅會急劇下降,而且可能完全消失。再加上當前滬深股市也可以通過杠桿化的方式投資,房貸新政想刺激投資者進入住房市場難度就更高瞭。

??綜上所述,2015年我國住房市場不僅越來越難以軟著陸,而且存在的風險越來越高。尤其隨著越來越多的住房投資者把投資熱情轉向瞭股市,住房市場的預期更會逆轉,周期性調整更會深化。這意味著不光房地產業或將在較長的時間內難以擺脫經營困境,而且還會深深影響上下遊行業並拖累整體經濟。

??政府部門及各方投資者對此要有充分的思想準備。


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??相關機構日前發佈的數據顯示,2014年12月全國100個城市新建住宅平均價格按月再跌0.44%,為連續第8個月下行,全年樓價以連跌收尾。進入2015年,北京3天小長假期間商品房成交量及成交面積同比分別下跌53%和64%。上海的情況也相類似。一線城市住房市場寒氣襲人,其他城市房地產市場的情況或許還更糟。最近房地產企業的信貸違約事件不是已經開始出現瞭麼?

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