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 一二線城市有剛需但供需失衡

  廣州中原地產項目部總經理黃韜說,廣州的數據和國傢統計局的數據打架由來已久,相對而言,國傢統計局的數據更能反映真實的價格。

  一二線城市因為集聚瞭過多的資源,市場需求始終旺盛。但由於此前兩年的土地供應相對不足,導致如今房屋供應偏少,因此這些城市的房價易漲難跌。實際上,地方政府多對"房價控制目標"存有抵觸心態。

  但不少分析人士指出,房地產作為支柱行業的地位,決定瞭問責制落實的難度,"如何問責,誰來問責,對誰問責"等或遭遇"軟執行"。

  此外,調控難以觸及地方政府的根本利益--土地財政,也就難以控制住房價。

  一二線城市因為集聚瞭過多的資源,市場需求始終旺盛。但由於此前兩年的土地供應相對不足,導致如今房屋供應偏少,因此這些城市的房價易漲難跌。

  國務院辦公廳2013年2月26日發佈的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》中規定瞭問責標準:要建立健全穩定房價工作的考核問責制度,加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的,要進行約談和問責。

  房產數據"打架"給問責帶來瞭難度。廣州市房協專傢委員、廣州市社科院研究員彭澎告訴記者,問責的難點首先在於缺乏一個明確的標準,即到底以誰公佈的數據為準則,這在當初提出問責時就沒有明確。

  去年10月23日,北京市住房和城鄉建設委員會傳達瞭第一個"京七條",內容主要是強化既有的限購限價政策。第二個"京七條"則推出瞭"自住型商品住房"的新提法,並明確2013年底前北京要完成不低於2萬套自住型商品住房供地,2014年將擴大到5萬套的規模。

內容來自sina新聞

  迫於房價調控目標的壓力,2013年第四季度以來,多個城市集體發力進行調控升級。那麼,房價調控目標的制定是否科學?

  多地目標制定與往年經驗不相符

  應加快推動土地制度改革 房產稅擴容

  中原地產統計數據顯示,2013年全國主要的40個城市,土地成交額高達14707億元,同比2012年上漲45%。北上廣深等一線城市全面創造年度土地成交新記錄。

  如廣東"問責標準":省住房城鄉建設廳、監察廳要加強對各地穩定房價以及保障性安居工程政策落實情況的監督檢查,對執行相關政策措施不到位、房價上漲過快以及保障性住房建設進度緩慢的地區,要及時對該地區政府負責人進行約談和問責。

  根據國傢統計局公佈的11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,一線城市新建住宅價格已連續3個月同比漲幅在20%以上;廈門、南京、西安、武漢等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達到或超過10%。全國70個大中城市中,除瞭溫州房價下降之外,全部上漲。

  實際上,地方政府多對"房價控制目標"存有抵觸心態。

 不宜一味采用非市場化考核標準

  然而,過去一年,全國許多城市房價都出現明顯上漲,完成房價調控目標基本無望。問責能否真正兌現,該問誰的責?年初設定的目標是否科學?公眾頗為關註。

  包括重慶、天津、濟南等多地城市提出的目標是:當地新建商品住房價格漲幅不高於本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

  如廣州市國土房管局公佈的11月份樓市報告:廣州全市新建商品住宅網簽均價為11468元/平方米,同比下降7.1%,環比下降10.6%。而國傢統計局的數據卻是:同比漲20.9%,環比漲0.8%。

  不同城市之間的經濟發展水平、城市價值、人口聚集程度都有所差別,所以未來的房地產調控政策要體現出差別化的思路,不宜一味采用非市場化、一刀切的考核標準。--全國工商聯房地產商會會長聶梅生

  而在北京版"國五條"細則中,並未對問責做出具體說明,僅僅有一條是"建立穩定房價工作責任制",規定各部門要密切配合,加強聯動,認真落實好本部門承擔的房地產調控工作任務。但另據媒體報道,一位接近北京住建委的人士表示,北京市相關領導已經放話,房價控制目標直接掛鉤相關負責人的"烏紗帽"。然而,"相關負責人"到底是誰?

  從大多數發達國傢發展的經驗看,房地產發展應有一定的超前性,即房價增幅略高於GDP增長速度是適宜的。而從國內多年來的經驗和數據證明,中國房屋價格的漲幅一般多是高於各地的GDP和人均收入增幅的名義統計數據的,如2010年12月,社科院發佈的藍皮書顯示,當年房價漲幅高於居民收入5%。

  "一面是政府高喊'嚴控房價',另一面卻是'放任'土地市場成交火爆,暴露的恰是地方政府對土地財政的過於依賴。"中原地產市場研究部總監張大偉表示,房價與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候,地方政府更願意多賣地,而缺乏真正控制房價的動力。目前看來,房價控制目標集體不達標將成必然。

  "既要維持GDP增速,又要控房價,本身就是一種矛盾。"一中部城市市住建委工作人員表示,房價走勢由多重因素決定,要想有效控制房價漲幅也非一朝一夕能做到。他認為,設定這樣的考核標準並不合理。

  該問誰的責能否落實?

  對此,高策地產服務機構首席策略官李國平認為,這一新政沒有提到如何增加總的供應量,而是在既定的土地供應盤子中,改變瞭供應結構,增加瞭中低價位的自住型商品房,這勢必會擠壓商品房的供地面積,使商品房的土地成本更高。銀行個人貸款

  "房價調控目標難以實現,嚴厲問責不能落空。"華中市場總監李國政表示,問責制的權威性受到挑戰,勢必將削弱調控政策的影響力。購房者不僅對"屢調屢漲"的房地產調控措施失去信心,甚至也會質疑樓市長效調控機制。

 多地未明確"如何問責、誰來問責"

  在制定問責制度方面,部分省份直接沿用瞭國務院通知的內容;部分省份問責條款有嚴有松,而大多是模糊不清。

  有業內人士認為,通過行政手段壓制房價或違背市場規律,"這裡面可能就是一個市場規律,硬性制定房屋價格的計劃目標難免失敗。"

一線城市有剛需但供需失衡 缺乏控房價動力

  深圳、上海、南京等地的細則中並未制定"房價調控目標執行不到位"的問責標準。

  房產數據"打架"致問責依據不統一

  目前除瞭國傢統計局公佈的價格指數,很多城市都會公佈自己的住房均價,不少地方將保障房、回遷房也計算其中,導致房價計算十分模糊。"這樣一來導致問責的形式大於實際作用。"張大偉稱。

  2013年初,國務院出臺"國五條",要求各地要制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標,建立健全穩定房價工作的考核問責制度。多地城市為此提出,當地新建商品住房價格漲幅不高於本年度城市或城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度。

  數據顯示,扣除價格因素影響後,大多數二線城市的居民人均可支配收入的實際增速都未超10%,而廣州為8.1%,深圳為8.6%。這一數據遠低於房價上漲幅度。

  目標如何制定是否科學?

  "房價控制目標"的提法最早見於2011年1月出臺的"新國八條",但個別城市制定的目標較為模糊,此後又被勒令調整。2012年由於未出臺重大調控政策,房價控制目標甚少被提及。直到去年年初,在"國五條"的要求下,"房價控制目標"這項考核指標才再次啟用。

  土地出讓金就是地方政府最重要的財政來源之一,在樓市火爆時,地方政府更願意多賣地,而缺乏真正控制房價的動力。因此隻要現有的財稅體系不改革,不減少地方政府對土地財政的依賴,那麼目前這種局面不會改變。--中原地產市場研究部總監張大偉

  地方政府缺乏控房價的動力

  著眼未來,調控方式上會有所變化,以目標控制為手段的調控方式將會逐步淡化。2014年,應加快推動土地制度改革、房產稅擴容等,不動產登記制度的出臺令人期待。--中國房地產協會副會長朱中一

  點評:"一面是政府高喊'嚴控房價',另一面卻是'放任'土地市場成交火爆,暴露的恰是地方政府對土地財政的過於依賴。"目前看來,房價控制目標集體不達標將成必然。

新聞來源http://qd.house.sina.com.c房屋貸款利率試算n/news/2014-02-07/09232599321.shtml

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