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??國傢統計局數據顯示,截至2014年10月,商品房待售面積5.8億平方米,在建房屋施工面積53.7億平方米,按2013年全年房地產銷售面積為13.5億平米計算,待售住房與在建住房需55個月才能賣掉,也就是說消化存量庫存需4年半的時間;若按2014年10月房地產銷售面積8.9億平米計算,消化存量庫存需5年半的時間。





??不過市場的分化依然明顯。據億翰智庫董事長陳嘯天提供的數據,11月份典型20個主要城市銷售數字和10月相對持平,其中一線城市表現較好,二線城市平緩,三線疲軟。

??逐漸回暖的11月



??降息對於樓市的利好表現在:有助於房地產銷售短期企穩,並且直接降低財務費用,緩釋開發商的資金鏈壓力。短期看,降息通過改善對房地產市場預期和降低購房壓力,有利於催化以80後、90後為代表的婚齡剛需加速釋放,短期房地產銷售底部將更為堅實。

??從成交量來看,分化也進一步突出。一線城市中,上海、廣州同環比全部下跌,平均跌幅超過15%;而北京、深圳同環比出現上升,其中,深圳成交量達到60萬平方米,環比上漲27%,達到近22個月以來新高。

??降息也提升瞭開發商信心,在土地市場可見一斑。11月,一線城市土地成交建築面積環比漲幅已超過4成,成交總價更是翻番,廣州、上海均刷新瞭總價地王,上海楊浦區一塊宅地亦以4萬多元每平方米的樓板價丙種建地缺錢急用哪裡借錢刷新板塊單價地王。二三線城市土地市場亦有不俗表現。

??庫存高企反彈無力

??一線城市的反應總是最快。在央行宣佈降息兩周後,一線城市成交快速回升,開發商們的信心也開始回來瞭。

??張大偉認為,從本輪市場表現來看,雖然2014年起市場明顯回落,但隨著央行930新政的出臺,10月新房成交量已恢復至去年高位水平。

??管清友指出,從長期來看,在人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等結構調整的壓力之下,中國房地產最“好”的時刻已經過去瞭。



??而此次降息將進一步增強短期市場的信心確立,使年末成交翹尾成為定局。

??中原地產研究中心統計數據顯示,11月54城市住宅合計簽約27萬套,環比10月上漲8.9%。一二線城市環比上漲幅度則達到瞭13.2%,創造瞭年內最高成交月度紀錄。









??二三線城市中,近4成城市成交量環比出現下降,同比下降的城市則占5成,其中,鄭州、常州、長沙、大連、杭州等城市環比下降都在15%以上。

??降息效應的兩面性





??分析人士稱,由於網簽的滯後效應,11月的成交要到12月份才能看得更清楚,預計年底樓市翹尾可期。








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??回顧過往兩次集中降息降準的周期,均對房地產市場帶來明顯的拉升作用。以2011年12月至2012年7月間降息降準後的市場反應為例,降息開啟後,市場從2012年3月起逐步回暖,且成交高位延續至整個2013年。

??CRIC研究中心數據也顯示,全國市場來看,11月成交沒能延續10月的回暖態勢,整體較上月出現不同程度下降,企穩築底的根基還需鞏固。





??“降息後明顯感到市場在升溫。”深圳一傢大型開發商內部人士說。

??中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體市場依然趨勢性降溫,調整依然在持續,但部分城市特別是一二線城市受到信貸政策連續松綁影響,已經出現止跌企穩的跡象。

??記者綜合多個機構的數據發現,11月的後兩周北上廣深成交環比大漲,廣州深圳多個樓盤放量,價格也有所上浮。



??此外,上市房企財務費用占主營業務收入為2.95%,降息將直接改善其還本付息壓力。

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??CRIC則指出,雖然降息使得市場信心進一步回升,開發商加大瞭推盤力度,整體供應繼續增長,但成交量未出現進一步的回升,未能延續回暖態勢。



??其認為,央行此次降息對地產行業而言絕非單純利好,會導致銀行資金成本上升,從而收緊按揭貸款額度,阻礙成交回升;另一方面,目前各城市供大於求的基本面短期內沒有改變,商品房庫存高企,市場風險依然突出,成交量短期內不會持續上漲,未來市場企穩築底還有待繼續鞏固。



??前述大型房企人士認為,在年底沖業績以及央行降息帶來的短期利好釋放下,12月供應會進一步增加,競爭也進一步激烈化,因此不應盲目漲價,還是應該根據市場供求、價格關系來積極營銷,以去庫存為中心,緊抓窗口期加速跑量。

??降息後的兩周內,深圳中海旗下的錦城、華潤旗下的華潤城項目,均以高出市場預期的價格出售新房源,購房者很是踴躍。



??民生證券研究院執行院長管清友認為,這一輪貨幣寬松剛剛開始,未來還有降準、降息、PSL(抵押補充貸款)、MLF(中期借貸便利)等貨幣政策工具輪番上陣。



??即使如此,管清友也認為房地產市場不會再重現2012年降息之後的反彈瞭,因為降息刺激經濟的兩條傳導鏈條正在失效。其中之一是,房地產中長期預期已悄然生變,加上目前庫存高企,地產商沒有動力掀起新一輪投資熱潮,從而也不能帶動宏觀經濟增長。



內容來自sina新聞



??目前,絕大部分的開發商仍處於去庫存階段,大量二三四線城市的低效或無效資產需要處理,這種狀況與2009、2012年不可同日而語。



??此外,多位房地產業內人士對21世紀經濟報道表示,房地產市場已經進入存量時代,2013年很可能已經是房地產新房銷售(13億平方米)、新開工量(14.6億平方米)的峰值;未來6年,每年的房屋銷售平均可能降到10億平方米甚至以下。花樣年總裁潘軍認為,這是一個長期拐點而非周期性的。



??2008-2009、2011-2012年的兩輪降息,曾經帶來房地產市場的超級繁榮。如今,降息周期再次來臨,樓市依然能站在風口嗎?

降息周期再來 樓市能否重演反彈



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/06265946036479104172543.shtml


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