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直面房地產四季度或迎來供地高峰

  "土地市場推出和成交均不及去年同期,三季度土地市場持續遇冷。"國土部內部人士向經濟觀察報稱,"2010年政府的推地節奏較往年驟然加快,之後全國土地的推出、成交面積始終在高位,並在2013年達到最高點。而今年以來,樓市成交不濟,行業以去庫存為主基調,房企拿地積極性受影響,土地市場應勢調整。"

  相關單位10月8日發佈的統計數據顯示,今年1-9月,全國300個城市共推出土地面積約9.8億平方米,同比減少18%,成交面積7.8億平方米,同比減少24%,土地出讓金總額為1.7萬億元,同比減少20%。

  其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)共推出土地面積3.5億平方米,同比減少20%,成交面積2.7億平方米,同比減少28%,出讓金總額約1.2萬億元,同比減少20%。

  但是土地成交樓面均價卻有所上漲,今年1-9月,全國300個城市成交樓面均價為1197元/平方米,同比上漲5%;其中住宅類用地成交樓面均價為1746元/平方米,同比上漲10%。

  其中北、上、廣、深一線城市今年前三季度的成交樓面均價,與去年同期相比更是保持著57%的上漲幅度,達到7917元/平方米。雖然四大一線城市的土地推出面積和成交面積同比均下跌三成,但是土地出讓金卻與去年同期持平,2366萬平方米的成交土地,卻貢獻瞭3672億元的土地出讓金。

  1-9月,北京共推出住宅用地350萬平方米,同比減少27%;成交328萬平方米,同比下跌28%;宅地出讓金總額約1023億元,同比增加29%。出讓金增加的原因是,北京住宅用地的樓面均價上漲較大,其中推出的住宅用地樓面均價高達12852元/平方米,較去年同期上漲85%;成交樓面均價更是高達14738元/平方米,同比上漲過半。

  作為1.5線城市的代表,杭州在1、2月的高位後,宅地市場一路走低,下半年有所回暖,供需量穩中有升。今年1-9月,杭州共推出住宅用地233萬平方米,同比減少46%;成交209萬平方米,同比減少48%,成交樓面價均價為7595元/平方米,與去年持平。

  今年1月至今,天津宅地供求量整體呈下降趨勢,下半年以來持續走低,9月降至最低點。9月天津成交的4宗住宅用地均以底價出讓,平均溢價率為0%,與上月持平。

  1-9月,天津共推出住宅用地468萬平方米,同比減少28%;成交460萬平方米,同比減少17%。其中天津成交的61宗住宅用地中僅6宗溢價出讓,平均溢價率為5%,較去年同期下降18個百分點。

  在土地市場遇冷的背後是,房企拿地的謹慎和保守,土地購置費用占銷售額比重持續下降。克而瑞統計數據顯示,截至9月18日,重點房企2014年新增土地建築面積為1億平方米,同比下降23%,拿地金額為2782億元,同比下降近四成。

  從季度走勢來看,今年一季度,房企延續2013拿地熱情,大手筆奪地,尤以中海和綠地最為突出;二季度房地產整體市場急轉直下,企業拿地態度也愈發謹慎;進入三季度,政策有所松動,企業銷售業績也有所好轉,典型房企開始"抄底"獲取一些優質地塊,三季度拿地面積環比增長23%。雖然典型房企拿地意願有所抬頭,但整體態度依然謹慎,新增土地規模較去年同期不可比擬。

  面對不明朗的市場前景,更多房企采取謹慎態度,不同程度減少拿地投入,其中雅居樂、富力和綠城拿地金額同比下降超八成,克而瑞統計的20傢典型房企,今年前三季度58%的房企拿地銷售比同比出現下滑。

  截至9月30日,上海共推出502萬平方米住宅用地,已完成全年700萬平方米住房用地供應計劃的7成,但是北京和廣州距離完成全年住房用地供應計劃的目標還有很大距離。

  其中北京今年累計供應住宅用地350萬平方米,僅約為今年住宅用地1650萬平方米供應計劃的約1/5,廣州今年前三季度也僅供應135萬平方米住宅用地,也僅約為666萬平方米住宅用地供應計劃的1/5。

  2010年,國土部首次將全國住房用地供地計劃對外公佈起,但此後三年完成率均不足七成,雖然2013年將年度供地計劃下調為15萬公頃,但仍未完成。今年,國土部暫停對外發佈全國住房用地供應計劃,改由地方自行公佈各省供地計劃。

  9月25日,國土部發佈的《關於推進土地節約集約利用的指導意見》明確指出,"制定促進批而未征、征而未供、供而未用土地有效利用的政策,將實際供地率作為安排新增建設用地計劃和城鎮批次用地規模的重要依據,對近五年平均供地率小於60%的市、縣,除國傢重點項目和民生保障項目外,暫停安排新增用地指標,促進建設用地以盤活存量為主"。

   步入第三季度,四大一線城市也開始加大土地供應,與第二季度相比翻倍,共推出928萬平方米土地,成交卻環比下跌四成,實現842萬平方米成交面積,貢獻瞭1066億元的土地出讓金收入。

  雖然三季度北京宅地供給增加,但仍不及上半年,宅地出讓金月均累計均不足百億元。9月,北京推出5宗住宅用地,合計52萬平方米,但僅成交2宗,合計20萬平方米,宅地供應量環比增加117%,成交量僅環比增加24%。"截止到9月,多數城市已實現的經營性用地供應不足全年計劃的六成,政府很有可能在第四季度加大土地推量,加上接下來的金九銀十傳統銷售旺季及年底銷售高峰,企業可實現較大程度的資金回籠,拿地意願勢必增強,以及地方政府的財政壓力,第四季度或迎來供地高峰。"克而瑞在《2014年三季度房地產市場總結與展望》中預測。"一線和部分二線城市土地資源緊缺,市場需求旺盛,庫存壓力下,供求關系較為均衡,在四季度房地產市場企穩的情況下,隨著信貸基本面的改善,這類城市土地市場有可能逐步回穩;而多數的二線城市和三四線城市,市場容量普遍較小,商品房庫存消化周期和土地消化周期都普遍較長,房企拿地審慎,土地市場很可能仍將維持現狀,流拍和底價成交成為新常態。"克而瑞表示。

  為瞭促進土地成交,各地國土局也在絞盡腦汁,比如北京正在實施土地"肥瘦搭配"制度,即優質地塊和劣質地塊一起出售;同時北京和天津也在啟動"土地聯席制度",雙方目前正在計劃開展將天津和北京的土地搭配出售的合作;此外"土地饑餓"營銷正在上演,故意斷供土地,造成房企對土地的饑渴,"親開發商"策略也在實施,國土局工作人員主動上門服務。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/08372939707.shtml

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