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內容來自sina新聞

孫宏斌紅遍香港股市 券商給融創 推薦購買評級

??如果要問港股市場上的中小散戶,誰是今年令他們著迷的“人氣偶像”?孫宏斌,可能是一個呼聲最高的答案。從今年5月的不足4港元/股,到截至12月底的7港元/股附近,融創中國的股價漲幅遠遠超過瞭其他一些內房股,是股價上升速度最快、幅度最大的內地開發商。

??截至12月21日,德意志銀行、高盛亞洲、勝利證券、華富嘉洛證券等香港投資機構都作出過“推薦購買”的評級,海通國際更是在最近三個月內連續多次推薦購買融創中國股票。在內地房地產市場整體並不景氣的情況下,為什麼唯獨融創中國的股票能迅速大幅上升,且被多傢投資機構連續推薦購買?券商研究機構給出瞭確定的答案——“看好公司的經營管理能力及盈利水平”。

??極佳的現金流表現

??在今年房地產市場遭遇劇烈調整,整體市場成交出現大幅下滑之際,融創中國體現瞭史上最佳的現金流表現整合信貸二胎年息

??今年上半年,融創的經營活動所得現金凈額,大大高於去年同期,達到75.51億元。翻開公司歷年的財務報表,上述經營活動所得現金凈額,幾乎是上市以來最高的;而和同行相比,融創今年上半年的經營性現金流也極為出色。翻看一些素來以經營性現金流強勁,財務穩健著稱的公司財務報表可以發現,這些公司今年上半年的經營性現金流要比融創遜色,有些龍頭房企上半年的經營性現金流甚至為負。

??2013年底,融創中國公司賬面上的現金為160.09億元,今年中報為229.85億元,增加瞭43.6%;同時,融創中國的各類短期應付款隻有78.62億元,現金足以應付各類即將到期的短期負債。

??也因為上述原因,融創在今年上半年大幅降低瞭融資成本,融創的新增借款加權平均實際利率,由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。在內房股市場,上述利率原來隻是中海、華潤等紅籌股,以及幾傢穩健的民營龍頭地產企業才有可能享受的。

??良好的現金流數據,讓香港投資者對融創的前景極為看好。一年前,還有機構質疑孫宏斌自創的以月度銷售額評估短期負債比重高低的方式是否科學,而如今,越來越多的香港投資機構開始習慣使用孫宏斌創造的這一債務評估模式來估計融創的債務風險。

??上市四年以來,融創的復合增長率達到瞭80%,而且經過近四年的觀察,香港的投資者也逐漸理解並認同瞭孫宏斌和他領導下的融創中國的發展模式。這使得融創的股價在今年有瞭爆發式的增長,並成為少數股價較凈資產溢價的上市房企。

??2014年,香港的投行、券商機構針對融創中國發佈的49份研究報告中,絕大多數報告都向投資者力薦融創中國,原因隻有一個,那就是融創極強的銷售能力和盈利能力。

??億翰智庫公佈的有關數據顯示,融創是完成今年銷售任務最佳的六傢企業之一。截至12月份,融創已經完成瞭全年銷售任務的98.6%。而主要由融創團隊領導的綠城中國,更是在11月30日時,完成瞭全年銷售任務的104%(上半年綠城僅完成全年銷售目標的47%)。由於銷售情況良好,有消息稱當其他房企還在降價賣房時,融創已經在考慮提價銷售。有報道稱,12月份融創宣佈旗下的所有樓盤將從明年1月起調價銷售,如果報道屬實,那融創將是今年以來,行業內第一個提出所有樓盤漲價銷售的開發企業。

??優秀團隊的強勁銷售力

??在業內,融創團隊一直以激情和高效聞名。從主席孫宏斌開始,每一個成員都不知疲倦的激情工作。融創團隊的敬業和勤奮,深深感動瞭業界。

??易居(中國)控股執行總裁丁祖昱曾在很多場合說起這麼一個故事。12月初,很多融創中國的團隊成員已經從公告得知,和宋衛平的綠城中國股權交易合同可能終止,綠城未來將重新交還給宋衛平。但是,派駐在綠城各個項目的融創團隊,卻絲毫並沒有因此受到影響。很多人熬夜奮戰,為瞭能夠賣得更多、更好,付出瞭自己的精力和時間。丁祖昱不理解,融創團隊為什麼要那麼做,因為這些樓盤未來都不屬於融創,賣得再好,也是為他人做嫁衣。但融創人卻告訴丁祖昱,“不管最終綠城屬於誰,即使要交還給老宋,我們也都希望交回去一個更好的、更健康的綠城。”

??融創團隊的“職業范”由此享譽房地產圈內,所有的開發商都渴望能從融創成功“挖角”,把這樣一群有職業精神的 “最可愛的人”放在每傢企業最重要的核心崗位上,再難攻克的堅冰也會被最終打碎。

??杭州,歷來是一個房地產市場競爭激烈的城市。有一種說法是“杭州是地產職業經理人的‘天堂’,也是地產職業經理人的‘地獄’。”原因在於,杭州市場競爭激烈,地產職業經理人很容易通過在杭州市場的開拓表現出自己的能力:能力強的地產職業經理人有希望得到晉升,被委任在更高級別的職位上,比如此前任職龍湖杭州公司老總,後被調往集團品牌及營銷部總經理的袁春;也有一些職業經理人因為無法適應競爭激烈的市場,短短幾個月內就掛印去職。

??在這個市場,剛剛進入隻有兩年的融創,已經取得瞭超過42億元的銷售額,成為這個城市排名前五的開發商。在上海,本地“老大”之間已經為爭奪第一的位置競爭瞭很多年;而上海融綠的殺入,令市場前三強的競爭格局顯得異常膠著。今年前10個月,上海融綠一直領跑市場。

??同樣,在重慶,融創也是遠遠地把重慶市場此前的龍頭老大們甩在瞭身後,和當地的“老大”也隻有十幾個億的差距。至於在融創耕耘瞭十年的天津市場,融創更是以領先第二名近一倍的業績領跑市場。

??產品品質突飛猛進

??銷售業績的快速提升,並不僅僅是因為融創擁有強大的銷售團隊,更是因為融創的產品線的品質在最近一兩年的飛速提升。

??如果舉辦一項房地產市場最挑剔消費者的評選,杭州和重慶肯定是最為熱門的候選者。受綠城和龍湖兩傢優質房企常年累月的熏陶,兩個城市的消費者往往以幾乎是行業專業級的標準,對想要購買的樓盤“挑刺”。也因為上述原因,杭州和重慶被很多開發商視為畏途,部分開發商甚至將兩個城市直接劃為 “禁區”,堅決不進入這些城市。

??然而,融創不單進入瞭這些城市,而且迅速進入到城市的前五強企業,一定程度上也反映出融創在與綠城合作兩年間,不斷吸收瞭其產品的品質精華,精益求精,產品品質迅速提升的過程。

??在現下的融創團隊裡,王虹斌、錢曉華都是綠城曾經的執行總經理,都曾經分管過上海的項目開發和銷售,對如何提高產品的品質控制,減少客戶投訴方面,有著豐富的經驗。他們從綠城帶來的一整套產品品質標準和施工流程,顯然是促進融創產品品質迅速提高的一個重要原因。

??另外一個原因,則是孫宏斌本人對產品品質的嚴格要求。此前,他曾經多次表達過要造好房子的心願,他一直表示:“我現在的夢想就是做出傳世的高品質產品,讓融創穩健、從容、長遠”,並對融創開發的各個項目,無論是用材,還是規劃,或者做工,都有極為嚴格的要求,確保瞭項目品質的不斷優化。

??以重慶融創·玫瑰園為例,它繼承瞭最純正的玫瑰園血統,從規劃到開工的整個過程都經過瞭反復的推敲。從項目規劃、建築設計、手繪效果圖,到每一塊建築的用材等都進行瞭多次研討。

??融創重慶方面透露,當時融創·玫瑰園設計出瞭二十幾套規劃都不甚滿意,特意請到瞭融創集團的藝術顧問王受之教授前來指點迷津,作為國內現代設計和現代設計教育的重要奠基人之一,王受之教授的建議再加上融創重慶公司的自己修改,最終才敲定瞭規劃。

??融創在延續上海玫瑰園在石材外立面等建築工藝的基礎上,還根據禮嘉灣區坡地特色,充分利用地勢高差,力求讓每一棟別墅都能270度觀看江景,從而充分彰顯禦江別墅的價值感。

??“這也是全國所有的玫瑰園別墅,都無法享有的資源價值所在。“融創·玫瑰園,絕不隻是單純的模仿之前的產品,而是在繼承純正工藝血脈的同時,將禮嘉本身的自然資源結合進去。”融創重慶研發中心負責人說。

??引入綠城的建築工藝,不隻有融創·玫瑰園。譬如,融創·凡爾賽花園的法式獨棟別墅、融創·玖璽臺的大平層等項目,都帶有綠城基因。歷來挑剔的宋衛平幾次來重慶考察,都盛贊融創的建築工藝水準已不讓綠城。

??除瞭重慶項目,融創在全國其他的項目也被要求以百年名宅的標準匠心營造。以北京的紫禁壹號院為例,設計團隊創作方案需要數十次模擬構圖,僅建築外立面的完整性方面就做瞭許多精妙設想。依建築排鋪的雨水管巧妙隱藏,欄桿中的葫蘆瓶石柱替換成法式鏤空鐵藝,有別於其他別墅照搬古典建築外形的做法,紫禁壹號院已經從對建築的深層理解開始著手,營造出中西融匯建築內涵中無法復制的天然神韻。半私密的前庭以鋪裝為主,局部點綴綠化和觀賞性水景,強調瞭莊重感。同時,通過降低層數及通過建築和連廊圍合,法合內院可以阻擋周圍住宅對庭院空間的視線幹擾,完全保證院落活動時的私密性。

??同樣的品質追求,也體現在融創的天津、杭州等地的項目。正是融創對品質的高要求,所以融創才能在今年房地產市場整體疲軟的大環境下,異軍突起,成為銷售火爆的龍頭房企之一。

??也正是因為新北市房屋二胎有瞭品質的保證,融創才有實力在今年底推出瞭迄今為止北京銷售均價最高的樓盤——農展館項目。有業內人士分析認為,上述項目將見證融創作為開發商的飛躍,融創極有可能因為上述樓盤成為全國最好的高端住宅品牌之一。

??由於目前的融創已在所有進入城市中位列前五,在部分城市更是已經成為龍頭房企的有力競爭者,因此,多傢機構預測,融創2015年的業績會較2014年有大幅的增長。如果保持80%的復合增長速度,融創很有可能在2015年達到銷售額千億的水平。 (文/楊涵茗)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/09225954053505164817688.shtml


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