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  西方經濟學的基礎概念:價格是商品同貨幣交換比例的指數,或者說,價格是價值的貨幣表現。

  一線城市繼續增加供應?

  以體現房屋使用價格的租金看,目前北京售價為300萬的房產,月租金在5000左右,剔除房主需要繳納的取暖、物業等。房主年收益也就在5-6萬。年收益率不足2%。而同期銀行年定存的投資回報則超過3%。按照房屋的土地年限70年計算,連續租房70年需要支付的僅為350萬。何況一般房屋的使用年限是否能夠達到70年,還是疑問。

  2011年中國的城鎮化率為51.27%。2013年1月18日舉行新聞發佈會,國傢統計局局長馬建堂介紹2012年國民經濟運行情況。馬建堂介紹,2012年中國城鎮化率比上年提高瞭1.3個百分點。也就是達到瞭52.6.而如果按照中國人口總計13億估算,在建房屋如果不考慮現有城市改善需求,都入住新農村人口的話。可以直接提高城市化率10個百分點。即使剔除新增量中30%為目前城市人口對房屋的改善需求因素,也起碼可以在未來2年增加容納城鎮化率提高5-8個百分點以上的居住房屋。也就是年房地產城鎮化率已經超過經濟城鎮化率3-4倍,遠遠超前。

  那麼導致現在高房價的原因是什麼?

  專傢與行業內人士口中必提的樓市需求是剛需,真有剛需嗎?中國人的傳統,買房置業,丈母娘不甘心把閨女嫁給沒有房子的屌絲。這是傳統、是事實。難以逆轉。但傳統有說過透支20年、30年的收入隻買一套使用權70年的房屋嗎?從漢朝到清朝。中國人的傳統並非是購入新建豪門大屋,中國的傳統是多購買土地,土地是生產資料。在封建農業社會當然會這樣。土地是農業社會唯一可以持久衍生價值的生產資料。歐洲在封建農業社會也是農場主占有大量土地的。

業內人士增加土地供應並不能解決高房價

  從這一數據基本可以得到的結論是,中國的房地產已經不存在普遍意義上的短缺。中國房地產的問題也不是簡單隻增加供應能夠解決的問題。現在最大的問題並非是供應問題,而是供應不均衡、存量不均衡。一線城市因為人口暴漲需求集中,而三四線城市則出現瞭明顯的積壓。一線城市也存在少數人擁有過多房源,而新增人口則部分無力購房。

  在中國發展不完全的資本主義階段導致中國人依然看中土地,但歷史上中國也從來沒有出現過像最近10年一樣看重房屋的時代。

  房地產即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益,價格也體現價值,也就是房價應該體現房地產的使用價值、投資價值、抵押價值等。

  限房價、競地價。二手房交易稅費上漲,都明顯的體現瞭將來調控的新思路。改之前的限為主的調控,變成長效機制。政府參與房價上漲的利潤再分配。限價房購買者自住的話,可以低價獲得。而如果再轉讓必須與政府分享溢價。這樣明顯更好的保障瞭低收入群裡居住需求。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/11412113678.shtml

  剛需是臆造概念,高房價解決的唯一辦法是隻能增加供應嗎?

內容來自sina新聞

  

 解決高房價隻能增加供應嗎?

  地方政府還會再用大規模的基建給房地產帶來外溢的可能性嗎?剛需還會選擇購買通勤時間超過2個小時的六環外物業嗎?不會。

  國傢統計局數據顯示:1-3月份,房地產開發企業房屋施工面積478950萬平方米,同比增長17.0%,增速比1-2月份提高1.7個百分點;其中,住宅施工面積352992萬平方米,增長14.7%。其中住宅施工面積高達35.3億平米(這些房屋都屬於城市),雖然其中很大部分是已經售出的期房。但都是未入住的房源,如果這部分在未來1-2年施工期後,按照人均30平米計算入住可以滿足1.2億人口居住。

  這一觀點的前提條件是需求一直在按照之前的趨勢上漲。供需失衡房價必然持續暴漲。但事實上供應是真短缺嗎?

  最近10年,房價高速發展,以之前流傳的宇宙中心一套普通學區房為例,房價從10年前的7000多漲到瞭現在的7-8萬。漲幅高達10倍。但這10年房屋的使用價值出現瞭10倍的上漲嗎?

  個人信貸條件那麼解決的辦法是什麼?



  在目前房屋的售價體現的主要是使用價值加投資價值。也就是2個價格反映房價。

  空氣、環境、水、能源、教育、醫療等資源都已經證明瞭北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經到瞭極限。

  雖然土地財政並沒有改變,但對於現在的一線城市來說,多賣一塊地,增加的財政收入已經不能彌補財政需要因為增加的這部分人口的環境治理、能源補貼等方面的支出。何況現在一線城市土地已接近枯竭,繼續增加供應的老路還能持續嗎?

  在2012年樓市能夠恢復上漲的主要原因有幾點:第一是信貸出現松動,作為基底需求的剛需借著信貸杠桿購買能力增加。第二是以北京為代表的城市之前1-2年的軌道交通落實開通,房山、大興拉近瞭與城區距離,相對比較低的售價使得需求變現。但在2012年到2013年價格上漲後,這些區域已經逐漸超過剛需的實際承受力。那麼更遠的六環外,因為沒有軌道交通,還能再承接外溢的剛需嗎?

  從建融台南東區建融專傢預測3月暴漲,到最近專傢說房價即使調控也必然暴漲。理由很簡單,都是不增加供應,房價肯定漲。

  新的解決思路出來瞭,在以前土地出讓後,房價上漲的溢出利潤都歸開發商。政府反而承擔瞭大部分的罵名。還需要負擔因為人口增加導致的公共資源支出。

  少數地王的價格並不能代表整體土地市場價格,以北京為例,全北京樓面價超過1萬的住宅類土地隻有60塊。大量的土地實際是在目前售價看來非常廉價的出讓給瞭開發商。

  限房價、競地價地塊,將可能改變之前的保障房配建思路。之前政府平抑土地溢價的辦法是超土地價格上限後競爭保障房面積。但在實際操作過程中部分位置比較好的地塊配建的保障房難以分配。

  樓市調控已經出現瞭改變,長效機制其實已經在出現。供應並不能解決高房價,一線城市在不改變集聚過多資源的情況下,對全國精英人士的向心力依然這麼強的話,解決高房價的唯一辦法依然是限、而逐漸的從之前的限需求到配合行政限制開發利潤將成為常態。(作者系中原地產市場總監張大偉。)

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  剛需是被臆造出來的概念:衣食住行是人的4大基本需求,但這4個需求裡面的"住"是隻對應瞭房屋的居住屬性。而不是投資屬性。無房的必須買房根源是恐慌,全中國目前並沒有多少無傢可歸的流浪人。對未來不確定、對房價不確定。認為今天買是200萬,明年就是300萬瞭。這才是剛需,其實更應該定義這是恐慌需求。這部分需求相比改善型、投資性需求對信貸杠桿借助更多。對房價更敏感,總量也最龐大。所以是影響市場的最大力量。

  投資屬性!在當下樓市必須要討論的有2個基本概念:第一:投資屬性在房屋售價的比例有多高?第二:投資屬性如此高的情況下還有剛需嗎?

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