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  "基本上隻要政府公示的出讓信息是城中村改造用地,就不會有其他的開發商前去競標,因為一來沒有參與拆遷不好意思去競標;二來明知道是定向出讓的,就不願意去浪費參加土地競標的報名費瞭。"該人士說。

  鄭州市房地產信息協會副會長上官同君透露,當時,在滿足鄭州市總體規劃需求的前提下,政府可以適當照顧和支持,如免除配套費,服務費用減半等。

  鄭州本地人士指出,這種"房地產項目開發先行,市政道路後修跟進"的小區和道路脫節不跟拍現象並非單一偶發事件,其背後是鄭州城中村改造大潮下政府缺位、監管不力以及各類違規開發行為的惡果。

  按照鄭州市政府《進一步規范城中村改造的若幹規定》(鄭政文〔2007〕103號),所有鄭州市城中村改造項目都必須經過正規的招拍掛程序,政府必須先將擬改造的城中村土地收歸國有,進行土地屬性的更改、土地上附屬物清理等一整套手續之後,方可由企業進入土地市場通過公開拍賣的手段獲得土地。這本來意味著,企業在繳納土地出讓金後獲得的應該是可以立即進行開發的"凈地"。然而,事實卻與此大相徑庭。

  "在鄭州一般隻要有開發商參與城中村拆遷,這塊拆遷的土地就一定是這傢開發商的瞭,這算是一種潛規則,所謂的招拍掛不過是走走形式。"一位鄭州本地人士對中國房地產報記者表示。

  鄭州地產集團內部人士向記者透露,在2011年以前,時任鄭州地產集團總經理的李俊宇同時兼任鄭州市土地儲備中心主任一職,2011年兩個部門才正式分開。而亞新地產與中聯創聯手拿地的2008年正是李俊宇在職期間,其中的玄妙自然不免令人猜疑。

  蹊蹺的拿地

  不幸的是,一語成讖。

  亞新橄欖城名存實亡的中秋路和憤怒的業主抗議僅僅是冰山一角。據鄭州當地媒體報道,2013年,鄭州的城中村改造仍在大規模啟動和建設中,但城中村改造10年後留下眾多的後遺癥卻集中爆發。房產證拿不到、房屋質量差、"樓歪歪"、"樓碰碰"、規劃混亂等問題屢見不鮮。

  尤為蹊蹺的是,據當時的知情人士透露,亞新地產和中聯創還沒有拿到地時,該地塊上就已經建好瞭橄欖城的售樓處。此事在全國范圍內引起關註,這種在鄭州城中村改造中屢屢出現的"定向招拍掛"的咄咄怪事也招致瞭紛紜的質疑和指責。

  城中村改造過程中不可避免的一個問題是拆遷的補償費用,如此激進的城中村改造節奏,為政府帶來的資金補償壓力可想而知,由開發企業兜底就成為政府"明智"的選擇。

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  鄭東新區新鋪就的市政道路寬闊而氣派,然而位於其相鄰的二七區的亞新橄欖城卻是另一番景象--原規劃中的市政路,如今卻成為一條逼仄狹窄、兩頭被違建堵塞的社區內部小路,令業主鬱悶不已。

鄭州城中村改造後遺癥市政路成死胡同

  10月23日,中國房地產報記者來到位於鄭州航海路上的亞新地產及中聯創總部,現場的一位白姓經理稱,這條道路肯定是會修的,但是具體的工作是由政府部門負責,什麼時候開通很難判斷,開發商一直在跟有關部門積極溝通。

  國資背景通道

  "城中村改造應該是成熟一個開展一個,而不應該大面積鋪開,很多地方急於改變城市的面貌,為求政績而操之過急,導致城市看起來比過去好看瞭,但卻給以後的發展埋下瞭很多隱患。"陳秀山說。

  "同時,一二級土地市場的界限不清,也是導致眾多城中村改造困局的根源。"上述鄭州人士指出,"政府必須掌握一級土地市場,主導拆遷安置一級配套設施的建設,保證開發商完全市場化地進入二級市場,隻有權責明晰,才能一勞永逸。"

  鄭州城中村改造10年成績斐然,然而盲目上規模、"一二級聯動"以及晦澀的暗箱操作,在屢屢破壞既有法規和原則的同時,也為後來的問題井噴埋下瞭禍根。以亞新橄欖城中秋路"名存實亡"為代表的種種後遺癥,讓至今仍在風起雲湧、大幹快上的城中村改造蒙上瞭一層陰霾。

  劉先生表示,可能開發商也覺得中秋路開通無望,其新推出的商鋪價格由原來的15000元/平方米直降到瞭9000元/平方米,這又引發瞭前一批購買者的強烈不滿。

  在這條不長的道路兩端,是低矮的磚墻和建築。根據鄭州市城鄉規劃局在2012年的通報信息顯示,這些都屬於違章建築,但不知什麼原因至今仍未予以拆除。

  截至2012年7月,除鄭東新區、經濟技術開發區外,鄭州市建成區310平方公裡內的228個自然村中,已有119個獲批改造,其中30 個村(組)通過招拍掛出讓瞭改造用地,出讓土地總價款約 130 億元,盤活建設用地約13484畝。2012年,按照鄭州市新型城鎮化建設的總體部署,未來3年,除特色村外的城中村將全部啟動改造,僅在2012年,鄭州市就又啟動瞭21個項目。

  消失的中秋路

  石傢莊從2008年開始也進行瞭一場脫胎換骨、大拆大建式的"大手術",開發商著急獲得"名分"而"補票"(補辦土地證)地塊頻現,因"補票"地塊充斥招拍掛市場,如今的無證開工、銷售亂象也讓政府頭痛不已,不得不下重手治理。而"凈地"則成瞭寶貝,不少拿地企業在高地價和高空置率面前望而卻步。與此同時,還有一些小產權房項目趁機打著"新民居"、"不限購"的口號建設並銷售。

  亞新橄欖城即是一例典型。2008年6月24日,這宗到2008年為止鄭州已成交城中村土地中單宗面積最大的地塊掛牌出讓,掛牌土地面積為900.25畝,被亞新地產和中聯創在沒有競爭對手的情況以底價9.181億元收入囊中。

  不過,城中村改造對企業的資金要求比較高,動輒需要幾十億元的巨額投入。盡管隸屬國資背景,註冊資金僅1億元的中聯創的資金狀況卻並未顯示出說服力。由於土地權證辦理的進度緩慢,缺乏抵押物的城中村改造隻能求助於信托。

  記者在網上看到一份《鄭州市市政工程建設中心鄭州市豐慶路等5條道路工程施工【中秋路(代莊街~京廣南路)、嵩山北路(電廠路-北三環)】二次招標公告》顯示,該路段的施工在2013年1月18日~1月24日才開始公開招標。由於招標人鄭州市市政工程建設中心以及鄭州市城鄉規劃局交通規劃處的電話始終無人接聽,中秋路的施工由誰中標、何時開工仍是未知之數。

內容來自sina新聞

  在鄭州,雖然城中村改造項目逐年增多,但並不是每個房地產企業都可以隨意參與其中。在2010年才介入鄭州城中村改造的河南上市房地產公司建業集團董事長胡葆森就曾公開表示,之前沒有及時介入城中村改造,主要是對城中村改造中土地獲取的不確定因素顧慮過多。

  相比上市房企的顧慮重重,剛成立不久的中聯創在獲取城中村改造土地過程中卻異常順利。

  公開資料顯示,參與亞新橄欖城項目開發建設的河南中聯創房地產開發有限公司成立於2007年8月,由鄭州市建設投資集團有限公司、鄭州地產集團有限公司、鄭州亞新房地產開發有限公司共同出資組建,註冊資本1億元,具備房地產開發二級資質。

  中國房地產報記者在鄭州地產集團有限公司相關負責人處查詢得知,具有國資背景的鄭州房地產集團與鄭州市建設投資集團有限公司各出資3000萬元左右,各占股30%。

  然而,這條"名存實亡"的中秋路,至今卻仍作為醒目標識出現在鄭州亞新橄欖城項目商品房銷售許可證圖紙、項目平面圖、當地交通道路標示等"正式公開"標示上。中國房地產報記者就此事致電鄭州市市政工程建設中心及鄭州市城鄉規劃局交通規劃處,均無人接聽電話。

  上述鄭州本地人士表示,近年來,在政府投融資體系改革背景下,國資投資一般房地產開發存在著與民爭利、滋生腐敗、國有資產流失等不良現象,部分還存在經營欠佳、影響聲譽等問題。為整合市屬投融資平臺,鄭州國資企業相繼通過鄭州產權交易市場等渠道,發佈房地產股權轉讓信息。

  鄭州地產集團上述人士告訴中國房地產報記者,從今年7月份開始,集團方面已經在籌劃退出中聯創事宜。但其中牽扯到諸多問題,目前尚沒有明確的時間表。

  中國房地產報記者發現,就在2013年7月15日,中聯創與華潤深國投信托有限公司成立3億元信托貸款計劃,用於其開發的開封橄欖城二期項目的建設中,其中鄭州建投集團和鄭州地產集團兩傢國有股東成為重要擔保砝碼。另有鄭州業內人士向記者透露,鄭州地產集團不但沒有退出,還在8月份增持瞭中聯創的股份,但該消息並未得到鄭州地產集團人士的確認。

  一位鄭州開發商人士透露,鄭州的城中村改造過程中,往往是企業先與村民、村委會甚至所轄區域主管單位進行接觸,私下達成一致意見,以支付一定數額定金為代價簽署所謂"協議",之後再由政府介入,將土地收歸國有、進入一級土地市場,而最終的招拍掛環節也成為一種流於形式、可有可無的例行儀式。

  經查詢可知,從2008年以來,中聯創可查的信托貸款共有三筆:2009年6月,百瑞信托有限責任公司與中聯創成立《寶盈26號集合資金信托計劃(中聯創橄欖城一期)》,該計劃籌集信托資金1億元;2012年9月,華潤深國投信托有限公司與中聯創成立《華潤信托-鼎新56號開封橄欖城項目集合資金信托計劃》,融資規模3億元;2013年7月,華潤信托再次向中聯創提供3億元信托貸款。

  後遺癥爆發

  在拿地後,亞新地產和中聯創的負責人曾在媒體面前信心滿滿地表示,看好這個區域的改造前景,公司有自信將會做出高品質的項目來。

  不過,就在這場以亞新橄欖城為代表的城中村改造大潮中,一些質疑的聲音也引起註意。一位河南本地開發商就公開炮轟鄭州的城中村改造模式,認為其拆遷環節與出讓環節關聯度很大,土地出讓時,往往形式上是招拍掛,而實質上卻是協議出讓。這種企業先於政府進行一級土地市場的開發行為,不但違背瞭基本的開發原則和流程,也將為未來項目運作埋下種種隱患。

  "政府監管的缺位,給種種不良行為留下瞭巨大的空間。城市綠地、道路配套等公共資源,也因為政府在運作之初沒有有效參與或合理規劃,項目開發欠缺整體考慮,開發商通常想的是如何在有限的土地上盡量多蓋房子,而綠地和市政道路則統統不在他們思考范圍之內。企業追求開發利潤本身無可厚非,但沒有引導、不加節制、不計後果地過度開發土地,則會帶來眾多後遺癥。"該開發商人士指出。

  "之前規劃的中秋路至今沒有開通,導致我們購買的沿街店鋪無法正常經營,對外出租也很困難。"10月23日,亞新橄欖城業主劉先生對中國房地產報記者表示,處於困境的業主們自2012年多次與開發商、市政機關、街道辦事處等部門溝通該道路的規劃情況,均無果而終。

 &二順位 二胎一樣嗎怎麼貸款比較會過件emsp;資料顯示,鄭州亞貸款利息計算公式新橄欖城是由鄭州亞新房地產開發有限公司(下稱"亞新地產")和河南中聯創房地產開發有限公司(以下簡稱"中聯創")聯合開發的商品房項目。

  城中村改造的後遺癥並非鄭州所獨有,在城中村改造規模龐大的武漢、石傢莊等地也同樣存在。政府大面積啟動城中村建設卻缺乏資金,引入開發商卻缺乏相應的統一規劃和監督,激進亂象之後,弊疾叢生。

  2009年,武漢市全面啟動對全市城中村的改造建設,要求在2011年年底前,完成二環線內56個城中村綜合改造任務,但直到2012年7月,二環內城中村的改造目標仍然沒有徹底完成,相關部門領導再次表示,"2015年,武漢將徹底告別城中村"。盡管如此,武漢城中村改造的規模和速度目前仍在全國位居前列,成為全國城中村改造的一個典型樣本城市。但冒進的改造過程中,拆遷受阻、開發企業資金受困導致項目暫停等問題時有發生。

  "我們在收房時發現,原本在樓書中標示得明確無誤的市政道路中秋路卻根本沒有蹤跡,隻有這條小路。"在2011年成為亞新橄欖城業主的劉先生指著面前的道路對記者說,他每天看著路兩頭的墻,既堵心又無可奈何。

  中國人民大學教授陳秀山向中國房地產報記者表示,在城中村改造過程中,政府的監督和開發商義務的履行都將決定改造的質量。

  2008年,亞新地產和中聯創拿下這個城中村改造地塊之時,正值鄭州城中村改造第5年的高潮時期。

  在鄭州,大部分城中村由於建設佈局混亂、建房密度過大,一直成為城市規劃改造的重點和難點。2003年,鄭州揭開城中村改造的序幕,星羅棋佈的大規模城中村改造工程紛紛上馬。由於地價低廉,盈利前景大為可觀,各路地產諸侯紛紛搶灘鄭州城中村改造,政府對城中村改造的支持力度也不斷加強。

  由於市政路遲遲未見蹤影,劉先生在內的眾多業主購買的沿街商鋪人氣嚴重不足,眼看著可以大量吸金的商鋪變成瞭堆放貨物的倉庫,業主們從2012年開始多次與開發商、市政機關、街道辦事處等部門溝通,但都沒有下文。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/14522470118.shtml


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