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  房企稅負有多高?2013年,64傢A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,政府要拿走1.15元,企業隻拿到1元錢。

  還有很多雜費,可能很多非地產或非地產一線人員甚至沒有聽說過,比如白蟻防治費、新墻體材料發展基金、散裝水泥專項基金、面積測繪費、渣土外運費、燃氣管網分攤費、自來水新建管網費、防雷減災費,防震檢驗費,等等。

  房地產項目開發過程中到底有多少雜費?去年,恒大集團曾經對公司有投資項目的全國130多個城市的審批狀況進行過統計。結果發現,從買地到竣工交樓,再到給業主辦理房產證,雖然每個城市情況不一,但也少則蓋50多個章,多則蓋110多個章。當然瞭,幾乎蓋每個章,都要收費。據恒大統計,收費最少的城市也有37種雜費,最多的有157種。

  截至4月24日(距4月30日年報"窗口期"還有4個工作日),已有167傢上民間三胎 民間三胎缺錢急用哪裡借錢市房企發佈瞭2013年年報,還未發佈年報的企業有43傢,其中包括雲南城投、萬方發展、三湘股份、金地集團等。一份年報從年初拖到現在,估計草稿中有不少數據前後不一致,可能需要進一步"加工"。建議這些企業,平時要加強運營管控能力,建立適宜、高效的計劃統 計管理體系,推行標準化的計劃、統計報表(套表),提高統計數據的質量和時效,不要再把精力過多地放在年報和季報"加工"上。

  蘭德咨詢統計,截至4月20日發佈年報的110傢A股上市房企中,有64傢企業有政府補助或補貼,占58%。對納稅額統計結果顯示,2013年 這64傢企業的平均凈利潤率是10.85%,去掉政府補助後的凈納稅額與凈利潤之比為1.15︰1。也就是說,房企每賺2.15元,就要被征收1.15 元。另據新華社記者統計,2007年至2012年六年間,A股上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1︰1左右。

  去年央視根據一位李姓律師的推算,曝光說"房企拖欠土地增值稅3.8萬億"後,一石激起千層浪。華遠地產董事長任志強怒斥央視"愚蠢無知",多傢涉事企業聲明"不欠稅",國稅總局也出面澄清說"欠稅存在誤讀"。凡事有弊也有利。"欠稅門"後,稅務部門悄然加大瞭土增稅的征繳力度,但也使公眾得以瞭解到房企稅負之繁雜和沉重。

  當然,因為不同房企的盈利能力及毛利潤高低相差較大,不同年份毛利率高低也不同,所以稅負也相差較大。2010~2012年間,萬科納稅額一般 是凈利潤的2倍。2013年,萬科房地產業務結算毛利率為23.69%,較2012年下降3.72個百分點(結算凈利率12.76%,較2012年下降 1.16個百分點);納稅額258億元,與凈利潤之比是1.71︰1。招商地產2013年房地產業務結算毛利率27.5%左右,同比下降約5.6個百分點;凈利潤55.1億元,其中歸屬於上市公司股東的凈利潤42.02 億元,同比增長 26.64%。年內,招商地產支付的營業稅及附加45.8億元,所得稅24.6億元,是凈利潤的1.28倍。融創僅所得稅開支就達21.9億元,占年內凈 利潤的67.2%。

  稅負到底有多重?

  有開發商戲言,隻要不嫌麻煩想收費,幾乎每個政府部門都能找到理由從房地產項目上"揩油",甚至計生部門也能以檢查農民工的名義收費,而且大都有"紅頭文件"。沒有文件的怎麼辦?也有辦法,最有效的辦法有兩個,一是堵工地,二是在辦公室糾纏不休。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/11494103498.shtml

房企稅負高政府補貼也多 服務商隻能 喝湯

  中小房企的利潤額雖然比不上大企業,但毛利率並不比大企業低,因此稅負也不輕。年報顯示,金科股份"應交稅費"與凈利潤之比0.89,宜華地產是1.32,天業股份高達3.95。特別強調的是,房企年報中披露的三大項稅費肯定是低於企業實際納稅額的,因為還有其他稅費。而且,"應交的各項稅費"也往往隻是實際納稅額的90%左右。

  總體來看,近年來A股上市房企納稅額一直不斷上升,增幅遠高於利潤增幅。據新華社記者統計,2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和978億元,分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,2013年年前三季度增長28%左右。

  而這,也僅是公開的法定稅費,還不包括各類名目繁多的規費、雜費。

  雜費到底有多少?

  某房地產項目臨近城市河道,我們曾為該項目的開發商做過濱水住宅產品線研究與咨詢。開發商拿地後,對500多米的河岸進行瞭公園化整治(當然也是為瞭提高產品溢價)。整治過程中,政府有關部門找上門來,開發商不得不繳納河道維護費和水土流失費。

  綠化環境還要交水土流失費?或許不理解一線開發的人很難理解。還有更匪夷所思的。有開發商在項目用地"紅線"內開挖樓座基坑,挖出瞭文物,於是 上報。停工是必然的瞭。文物部門勘察現場後,派駐瞭考古人員。小鏟子、小刷子,一天天地仔細挖掘著。每耽誤一天工期,算上資金成本和給施工單位的怠工費, 成本增加20多萬元。可把開發商急壞瞭,不得不找關系做工作。答復是,"可以快點,但要交加班費、文物保護費"。最終開發商還是不得不交。"今後再也不幹 這種傻事、實在事瞭。"開發商抱怨說。

內容來自sina新聞

  去年的"欠稅門"事件也有個好處,使公眾知道瞭房企稅負之高。房企稅負有多高?去年萬科實現凈利潤151億元,納稅額258億元,平均每天納稅 7071萬元,這還不算名目繁多的各類雜費。統計顯示免財力證明貸款~銀行最新提供免財力證明貸款的貸款專案,算上各類規費、雜費,房企稅費支出大致是凈利潤的2倍左右。當然,高稅費必然最終轉移到房價上。許多人可能不瞭解的是,房企背負著沉重的高額稅負的同時,也有過半企業享受著名目繁多的各類政府補貼,真可謂亂象叢生。

  依照當前稅制,涉及房地產開發企業的稅費有11種。這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。這11種稅費中,營業稅、土地增值稅和企業所得稅是房企的三大稅種。

  與法定稅費一樣,各類雜費最終也當然要轉嫁到房價中。各類規費、雜費到底占房價的多少?據恒大統計,按平均值計算,收取的各類規費大約占房價的 11%。在為房企做戰略及產品線研究與咨詢時,我們經常做成本利潤和價值成本優化分析,因此能掌握一些房企及其項目的稅費水平。據蘭德咨詢統計,與房地產 開發相關的11種稅費,約占房價的13%~15%;各類規費、雜費,約占房價的8%~12%--稅費全部加起來,約占房價的20%~25%,有些三四線城 市甚至高於25%。

  其實轉嫁到房價中的還有些隱性成本。因為各類稅費的征繳彈性較大,致使開發商不得不投入大量人力、精力。幾乎所有開發商都設有前期開發或報批報建部門,專事公關和辦手續。其間所投入的人力成本和時間成本,最終還是要轉嫁到房價中。

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